В 2021 году спрос на рынке жилья был поддержан растущей инфляцией — сделки заключались поспешно, в надежде сохранить средства. Этот год обещает быть куда более спокойным: рынок охладят дорожающая ипотека и выросшие цены. В этой ситуации продажи будут поддерживать скрытые скидки — совместные маркетинговые программы банков и застройщиков. 

Спрос сместился на вторичку

Рынок недвижимости Татарстана закончил 2021 год с хорошими результатами, об этом говорят данные Росреестра по РТ. 

После бума продаж новостроек в 2020-м, по итогам прошлого можно говорить о стабилизации. За 2021 год зарегистрировано более 18 тысяч договоров долевого участия, это на 13% ниже показателей 2020.

Зато ожил вторичный рынок. Покупателям стало выгоднее приобретать готовое жилье после того, как цены, раскрученные льготной ипотекой, стали неподъемными.  

По данным агентства PERFECT RED, рост цены на новое жилье за 2021 год составил 51% к аналогичному периоду, а на вторичное — 29%. Первичный рынок по итогам 2021 года демонстрирует цены на 16% выше, чем рынок вторичного жилья. За последние четыре года это самый значительный разрыв в цене. Впрочем, 2021 стал рекордным не только по динамике роста стоимости жилья, но и по объемам выданных кредитов. Рост ипотеки по сравнению с 2020 годом составил 46%.

В прошлом году главными факторами спроса стали высокая инфляция и высокие инфляционные ожидания у населения, стремление защитить свои сбережения от обесценивания. К тому же, люди справедливо ждали роста ипотечных ставок и торопились закрыть сделки до их повышения. 

Инфографика: PERFECT RED

Сделка за сутки

По словам Дилии Мингазовой, руководителя ипотечного центра «Альфа Банка», рост ключевой ставки и подорожание коммерческой ипотеки сместили спрос в сторону госпрограмм. Сокращение лимита немного снизило продажи, но появилась измененная семейная ипотека. Леонид Захаров, начальник управления по работе с партнерами ПАО «Сбербанк», приводит статистику: 50% сделок проходят по семейной ипотеке, еще 35-40% клиентов пользуются программой льготной ипотеки. Надо отметить, что покупают не ипотеку, а жилье, поэтому пока есть качественные проекты, люди будут их приобретать», — подчеркнул Захаров. 

Отметим, что оформить ипотеку заемщику становится все комфортнее – в прошлом году Росреестр внедрил сервис «Ипотека за 24 часа». С его помощью любое  онлайн-обращение  за регистрацией ипотеки, договора долевого участия с использованием кредитных средств, покупка квартиры или дома с ипотекой, поданное в Управление Росреестра через электронные банковские сервисы, полностью обрабатывается до итоговых документов всего за один рабочий день. Сейчас 77% электронных ипотек уже регистрируются за сутки, всего же с помощью данного  сервиса совершенно порядка 8 тысяч действий.

Цифровизация оказывает ощутимое влияние на рынок, отмечает Гузель Моисеева, управляющий директор РОО «Банк ВТБ в Татарстане». Цифровые сервисы значительно сократили время заключения ипотечной сделки — электронная регистрация, подача заявки происходят онлайн. Это позволяет работать с клиентами, которые находятся в других городах России и в целом делать процесс максимально быстрым и комфортным.

В республике не распроданы примерно 40% новостроек

По данным ЕИЖС, в феврале в Татарстане на разных стадиях строительства находились 1888 тыс.кв.м. жилья от коммерческих застройщиков, это порядка 37 тысяч квартир. Из них 34 тыс.квартир строятся с использованием эскроу-счетов.

Львиная доля новостроек приходится на Казань, где строится более 1 млн.кв.м, за столицей региона следуют Набережные Челны (401 тыс.кв.м). 

Строительство в Татарстане ведет 94 застройщика, которые возводят 281 дом. По объемам текущего строительства в республике лидируют компании «Суварстроит» (253 тыс.кв.м), «Ак Барс Дом» (244 тыс.кв.м), «Унистрой» (207 тыс.кв.м). 

По данным ЕИЖС, в Татарстане не распроданы порядка 38% квартир в строящихся домах. Продан примерно тот же объем – 36%. Остальной объем – 26%, приходится на площади, где продажи не открыты. 

Фото: «Ак Барс Дом»

Ипотека траншами и с отсрочкой платежа

Видя смещение спроса на рынок готового жилья и рост ипотечных ставок, и опасаясь падения продаж, застройщики разрабатывают интересные маркетинговые акции. Это траншевая ипотека и ипотека с отсрочкой платежа. Обе программы доступны на объекты, возводящиеся по эскроу. 

Например, у «Унистроя» есть программа, по которой сумма ипотечного кредита разбивается на две части (транши). На период строительства клиент используется всего 20% от кредита и платит небольшой платеж, только от первой части. Второй транш перечисляется после того, как дом вводится в эксплуатацию.

Суварстроит запустил совместный со Сбером продукт – субсидированную ипотеку с отсрочкой оплаты основного долга. Программа позволяет снизить платёж для клиента на первые два года до комфортной суммы.

Платеж по этой программе на период отсрочки будет состоять только из суммы процентов по пониженной ставке. Несмотря на рост ипотечных ставок, подобные программы субсидирования дают возможность снизить нагрузку на семейный бюджет по сравнению со стандартными ставками», — пояснила Эльвира Галяутдинова, заместитель гендиректора по маркетингу и продажам компании Суварстроит. Программа распространяется на строящееся и готовое жилье, в том числе на программы «Господдержка-2020» и «Господдержка для семей с детьми».

Где строить? 

Впрочем, работа по эскроу принесла не только позитивные моменты в виде прозрачного рынка и совместных маркетинговых программ банков и застройщиков. Как отмечают в СМУ-88, в Казани нет доступных механизмов покупки земли под строительство. Такая проблема существовала довольно давно, но обостряться она стала именно с вводом эскроу-счетов. 

Комментирует Наиль Галеев, директор ГК «СМУ-88»:

«С переходом на эскроу мы фактически потеряли возможность приобретать землю для строительства. Суть в том, что денежные средства от дольщиков поступили на эскроу-счета в банках и лежат там, но мы их тратить не можем. Единственное решение — пользоваться кредитами на покупку земли, но с нынешними процентными ставками минимум в 15-18% плюс залог это очень дорого. На разработку и согласование проекта планировки и проектно-сметной документации необходим минимум год, но на практике это два-три года. Таким образом, только на обслуживание процентной ставки для участка в 3-4 га еще до начала строительства застройщику нужно выложить порядка 100-120 млн рублей, а за весь цикл реализации проекта мы выплачиваем двойную цену участка. Это заметная нагрузка даже для крупных компаний. С эскроу-счетов деньги мы получим только тогда, когда достроим дом, а это обычно бывает не раньше 2-3 лет. До этого момента землю купить мы не можем, а если мы не можем строить, то и нечего продавать, чтобы восполнить дефицит. Это проблема многих застройщиков, только у единиц есть земельный банк на 5-7 лет. Решением здесь может стать возвратное государственное субсидирование». 

Осторожные прогнозы

Делая прогнозы, агентство PERFECT RED отмечает, что снижения номинальной стоимости квадратного метра точно не предвидится. В последующие годы можно увидеть скрытые скидки застройщиков, которые будут предлагать субсидированную ипотеку или квартиры с отделкой и меблировкой. В агентстве отмечают, что в этот раз ключевая ставка поднялась не до критического уровня. 8% —это средний уровень по итогам предыдущих лет, при котором в нашей стране ипотечная ставка была способна поддерживать покупательский спрос.

— Снижается доступность ипотеки, растет стоимость строительно-монтажных работ – к декабрю 2021 повышение в Татарстане достигло 35% к аналогичному периоду 2020 г. Однако стоимость квартир осенью увеличилась на 44% год к году. Поэтому застройщику будет достаточно комфортно даже при определенном снижении цен, — считает Анна Морина, начальник аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие».  В то же время, определенное влияние на сохранение цен может оказать переход отрасли на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. По словам Анны Мориной, застройщик сможет жертвовать продаваемыми объектами во время снижения спроса — стоимость недвижимости будет сохраняться, а продажи будут перенесены на более поздние этапы.