Власти готовят серьёзные изменения в правилах продажи новостроек в рассрочку - законопроект доработали, и он заметно меняет привычные схемы. Главная цель - сделать условия прозрачнее для покупателей и одновременно защитить интересы банков и застройщиков.
Поправки хотят внести сразу в несколько законов: в 214‑ФЗ о долевом строительстве, а также в нормы об ипотеке, кредитных историях, потребительском кредитовании и госрегистрации недвижимости. Если документ примут, новые правила начнут действовать с 1 сентября 2027 года и будут касаться всех договоров, заключённых после этой даты. Для старых договоров предусмотрят переходные требования: сведения о рассрочке нужно будет разместить в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и передать в бюро кредитных историй.
Одно из самых заметных новшеств — покупатель сможет получить квартиру и оформить право собственности ещё до того, как полностью расплатится с застройщиком. Сейчас такая практика встречается, но чётких правил нет: передача жилья при сохраняющейся задолженности по договору толком не урегулирована. Теперь это хотят закрепить на уровне закона.
При этом застройщики больше не смогут скрывать, сколько на самом деле стоит квартира в рассрочку. Перед подписанием договора они обязаны будут показать покупателю разницу между ценой при рассрочке и ценой при других способах оплаты — и в рублях, и в процентах. Эту информацию нужно будет выделить отдельно от остальных условий, а покупатель — подтвердить, что с ней ознакомился. Для сравнения возьмут цену той же квартиры, если её оплатить в течение 30 дней после регистрации договора, либо в течение 120 дней, если используются меры господдержки.
Максимальный срок рассрочки ограничат тремя годами после планируемого ввода дома в эксплуатацию. То есть полную оплату можно будет внести позже, но крайний срок — не позднее трёх лет с даты, которая указана в проектной декларации как предполагаемый момент получения разрешения на ввод.
Чтобы защитить интересы застройщика, в законе хотят предусмотреть «ипотеку в силу закона»: если у покупателя остаётся долг, квартира автоматически становится залогом застройщика — для этого не потребуется отдельный договор. Но если часть стоимости оплачивают кредитом, приоритет получит банк, а застройщик станет следующим по очереди залогодержателем (если стороны не договорятся об ином).
Сведения о рассрочке начнут учитывать в кредитных историях. Банки через уполномоченные организации будут получать данные о договорах, графиках платежей и том, как покупатель исполняет обязательства. Среднемесячные платежи по рассрочке станут частью расчёта долговой нагрузки — так банки смогут точнее оценивать платёжеспособность клиентов. Исключение сделают для договоров с полной оплатой в короткие сроки: если деньги вносят в течение 30 дней после регистрации (или 120 дней при господдержке), передавать сведения в бюро кредитных историй не потребуется.
Ещё одно ограничение касается застройщиков, которые строят на кредитные деньги. Им разрешат продавать в рассрочку не более 25 % площади объектов после ввода дома — без согласия банка. Этот лимит считают от общей площади помещений, которые планируют реализовать по договорам долевого участия в рамках проекта или этапа стройки. Если хочется продать больше — нужно получить одобрение банка. Кроме того, для обеспечения проектного финансирования застройщик должен будет передать банку в залог права требования по оставшимся платежам покупателей.
Покупателям дадут право досрочно гасить рассрочку — полностью или частично. Для этого достаточно будет уведомить застройщика минимум за 30 дней (в договоре могут прописать и более короткий срок). В то же время у застройщика появится инструмент воздействия при просрочках: если покупатель трижды за год задерживает платежи либо не платит больше двух месяцев подряд, застройщик может потребовать погасить долг досрочно, дав на это не менее 30 дней. Если деньги так и не поступят, договор может предусматривать начисление процентов — но не более 20 % годовых на просроченную сумму. При этом по общему правилу запрещено начислять проценты на саму цену договора или на остаток долга — кроме случаев, прямо прописанных в законе.
Все договоры долевого участия с рассрочкой планируют перевести в электронный формат. Их будут заключать только с усиленной квалифицированной электронной подписью, причём структура документа должна позволять считывать данные автоматически. В договоре обязательно укажут размер и сроки платежей, порядок связи с покупателем, а в отдельных случаях — реквизиты счёта для расчётов после ввода дома.
Для договоров, где полную оплату вносят уже после сдачи дома, установят особый порядок расчётов: до ввода объекта деньги покупателей будут лежать на счетах эскроу, а последующие платежи пойдут напрямую на счёт застройщика в уполномоченном банке.
В целом эти изменения должны создать понятные правила игры для рассрочки после ввода дома, усилить контроль за долговой нагрузкой граждан и лучше защитить интересы банков, которые финансируют стройки.
Написать комментарий