Стабилизация цен, рост ипотечных ставок и снижение продаж – таковы прогнозы для рынка жилья. Стимулировать проседающий спрос застройщики будут с помощью субсидирования, когда скидка прячется в кредит по программе семейной ипотеки. Впрочем, потенциальный покупатель уже не столь падок на хитроумный маркетинг и просчитывает свой ежемесячный платеж по ипотеке – заемщику важна уверенность в завтрашнем дне.  Застройщики, в свою очередь, ограничены растущей себестоимостью стройки, а значит, предпочтут снизить продажи, но не цены.

На рынке наметилось охлаждение

Покупательская активность по итогам первом полугодия 2021 радует. За этот период Росреестр по РТ зарегистрировал в республике 9 685 договоров долевого участия на строительство жилья. Для сравнения, в первом полугодии 2020 — 7 671 ДДУ. Всего же, по итогам 2020 года в Татарстане зарегистрировано свыше 21 тысячи ДДУ, что на 16% выше показателей предыдущего года.

«Ипотека с господдержкой и желание вложиться в недвижимость на фоне резко растущих цен стали причиной колоссального увеличения спроса. Сейчас те, кто хотел воспользоваться льготной ипотекой и те, кто хотел сохранить свои финансы, уже воспользовались возможностями. Стабилизация — самое правильное слово, которым можно охарактеризовать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. После резкого спроса, который мы наблюдали в прошлом году, стагнация ожидаема и понятна. Это касается и объема продаж, и уровня цен», — говорит Айдар Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК.

Юрий Мочалин, коммерческий директор строительного холдинга «ДОМКОР» (г. Набережные Челны), охлаждение на рынке подтверждает.

– Первое полугодие 2021 года прошло на фоне слухов о грядущем окончании льготной ипотеки. Это, естественно, подогревало спрос. С другой стороны, на него давил и достаточно существенный рост стоимости квадратного метра. Сейчас мы ощущаем некоторое охлаждение рынка. Связано оно с тем, что спрос вымылся в первом полугодии за счет активности граждан. К тому же, для лета характерно снижение спроса, да и стоимость продаж достигла своего пика. От июля и августа мы ждем стабилизации цен и продажах. А осенью продажи повысятся.

Мифтахов ожидает восстановление уровня спроса в миллионниках, хотя бы за счет покупателей с вторичного рынка: «Население растет, жители предъявляют все больше требований к новому жилья. Проекты, которые были возведены даже пять лет назад, уже не соответствуют ожиданиям нынешним новоселов».

Фото: ЖК «Красные Челны» («ДОМКОР»)

От льготной к семейной

Изменение условия льготной ипотеки с 1 июля —  повышение ставки до 7% и ограничение размера кредита 3 млн рублей (ранее — 6 млн), бьет по рынкам крупных городов, для которых заем в таком размере недостаточен из-за дороговизны квартир.

Поэтому поддерживать спрос будет другая льготная программа — семейной ипотеки, расширенная на все семьи, где есть дети, родившиеся после 1 января 2018 года. По ней можно будет взять новый кредит либо рефинансировать существующий под 6% годовых.

«Для семей с детьми, не говоря о многодетных семьях, условия льготной ипотеки практически не изменились. Ставка сохранилась на уровне 6%, лимит по кредиту – 6 млн рублей. Это очень хорошая поддержка. Особенно, если присовокупить материнский капитал, нарастив тем самым тело кредита», – отметил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Ильшат Гимаев на круглом столе РБК.

«Конечно, условия обычной льготной ипотеки были для покупателей более интересны и охотнее одобрялись банками. Но сейчас с учетом того, что наши клиенты – это в основном люди семейные, нуждающиеся в первом жилье, спрос смещается в сторону семейной ипотеки», — рассказал Юрий Мочалин.

Дополнительный бонус для семейных покупателей – привлекательные маркетинговые акции на новостройки. У многих татарстанских застройщиков есть совместные программы с банками, когда часть процентной ставки субсидируется застройщиком.

Например, в большинстве жилых комплексов «Унистрой» действует акция с ПАО «Сбербанк». Квартиры по программе господдержки для семей с детьми можно купить под 1,8% годовых на весь срок кредитования.  Первоначальный взнос от 15%, срок ипотеки – до 20 лет.

В «Ак Барс Дом» подобная акция есть при покупке 2- или 3-комнатной квартиры в ЖК «Нобелевский». Ипотека под 1% действует с условием первоначального взноса от 20% на срок до 30 лет.

У ЖИК субсидированная ставка есть в ЖК “Смородина”.

Впрочем, потенциальный покупатель падок не столько на низкую маркетинговую ставку, сколько просчитывает свой ежемесячный платеж.

Снизить цены или продажи?

Активность на рынке, разогнанная льготной ипотекой, имеет и отрицательный эффект — прошлогодняя тенденция к росту цен на жилье продолжилась и в 2021 году. Например, в Казани средние цены на новостройки выросли с начала года со 101,3 тыс руб/кв.м до 108,9 тыс руб/кв.м в июне. Динамика за 1 полугодие составила 3,2%. Но это ничто по сравнению с прошлогодним ценовым ралли, кода казанские новостройки прибавили 23%.

Но снижения цен застройщики призывают не ждать.

«Хоть сейчас цены и заморозились, давление с точки зрения себестоимости строительства мы ощущаем и сейчас. Цены на всё растут, стройматериалы дорожают. Стоимость рынка труда пока еще не определилась (из-за традиционного оттока людей со строек на летние «шабашки»), но в сентябре-октябре работодатели сформируют предложение, и станет понятно, на какие высоты выйдет себестоимость с точки зрения фонда оплаты труда. Этот факт нужно воспринимать уже как данность и правильно реагировать – то есть оптимально скорректировать входные предложения для соискателей, потому что если ваше предложение будет ниже рынка, то могут возникнуть проблемы с привлечением персонала», — говорит Юрий Мочалин.

Во всяком случае, рост цен будут сдерживать и платежеспобность населения, которая оставляет желать лучшего.  По данным ЕИЖС, в республике сейчас на разных стадиях стройготовности находится 1 931тыс. кв.метров жилья, ведутся продажи 1 628тыс.кв.метров. Из них   продано 47% жилья (906 тыс.кв.м), но и не распродан значительный объем площадей — 37% (722 тыс. кв.м).

Сдерживать цены будет и растущий объем предложения – на рынок выходят новые проекты.

Так, «#Суварстроит» дает старт строительству новой очереди жилого комплекса «Времена года» — комплекса, входящего в микрорайон «Лаишевский узел». Здесь уже введено в эксплуатацию три пятиэтажных дома, во второй очереди их планируется возвести еще четыре. Строительство реализуется в рамках проектного финансирования с ДОМ.РФ, на которое будет направлено 2,3 млрд рублей.

Большие планы работы у «ДОМКОРа».  Из ближайших проектов – строительство ЖК «Новые просторы», разработка концепции 22-го микрорайона в Замелекесье, освоение площадок в микрорайонах «Дружный» и «Красные Челны». В этом году начнется строительство ЖК «Изумруды» — двух 25-этажных башен рядом с мэрией Набережных Челнов. В Альметьевске запланированы дома башенного типа с надстроенными котельными, в Елабуге презентован ЖК «Адымнар» –микрорайон из 10-этажных домов.

ЖИК в этом году планирует запустить несколько “бутиковых” проектов – небольших клубных домов.

Константин Енин, управляющий директор отдела отраслевой экспертизы аналитического управления «Открытие Research» прогнозирует, что во второй половине года ставки по ипотеке резко вырастут. «Для сохранения темпов продаж девелоперам потребуется снизить цены до уровней, соответствующих платежеспособному спросу. Однако учитывая рост цен на строительные материалы и методику продаж новостроек, многие девелоперы скорее предпочтут снизить продажи, но сохранить цены на прежнем уровне, дожидаясь восстановления платежеспособного спроса», – заключил эксперт.

Жилые стройки Татарстана в цифрах

• По данным Дом.рф на конец июля, в Татарстане на разных стадиях строительства находится 1931 тыс.кв.м. жилья от коммерческих застройщиков. Это около 38 тысячи квартир. Из них 1594 тыс.кв.м. строятся с использованием эскроу-счетов.
• На Казань приходится львиная доля объемов строительства — 1 236 тыс.кв.м. Следом идут Набережные Челны, где возводится 423 тыс.кв.м. В других населенных пунктах республики жилья возводится на порядок меньше.
• В пятерку крупнейших коммерческих застройщиков Татарстана по объемам текущего строительства по итогам июля вошли «Суварстроит», «Ак Барс Дом», «Унистрой», «СМУ-88» и «Профит».

Как дорожает ипотека?

Динамика средневзвешенных ставок ИЖК в Татарстане, %

Источник: данные Наш дом.рф

Как менялись цены в 2021 году? 

Динамика средних цен на новостройки в городах Татарстана с за 1 полугодие 2021

Источник: данные «Домофонд»