Создание продукта в масс-сегменте — это всегда компромисс между желанием девелопера построить достойное жилье, которое он сможет продать дороже/больше/быстрее, и количеством денег в кошельке покупателя. Это ограничение — движущая сила, которая и определяет вектор развития продукта. Регулярные кризисы на рынке лишь обостряют ситуацию.Рассмотрим, какие тренды необходимо учитывать, чтобы ваш проект был актуален и востребован.

Автор статьи — Андрей Овчинников, руководитель направления «Стратегии» компании «Манн, Черемных и Партнеры»

Коллаборации. Коллаборация или сотрудничество — это совместная работа над продуктом, объединяющая проектные команды из разных сфер. Коллаборация возникает, когда девелопер вовлекает в создание проекта исследователей, архитекторов, будущих жителей, бизнесы, которым интересен проект, представителей власти, объясняя преимущества нового проекта для города.

Результатом таких усилий станет проект, востребованный жителями и не только.

Такой продукт привлечет покупателей даже во время кризиса, позволяя сохранить или даже увеличить прибыль, без необходимости конкурировать исключительно ценой.

Планировки. Современные планировки становятся более функциональными, доля полезной площади увеличивается, в то время как общая площадь квартир, наоборот, снижается. Это повышает доступность девелоперского продукта для покупателей.

Комнаты чаще имеют правильную геометрию без лишних выступов, ниш и непрямых углов, которые требуют специальных, а значит, дорогих решений в ремонте, отделке и меблировке.

Появляется потребность функционального зонирования: личное пространство для каждого члена семьи, рабочее место, выделенная игровая зона для детей…

КРИТЕРИИ УСПЕШНЫХ ПЛАНИРОВОК ПРОСТЫ: КВАРТИРЫ ПЛОЩАДЬЮ МЕНЬШЕ СРЕДНЕЙ ДОЛЖНЫ ОБЕСПЕЧИВАТЬ БАЗОВЫЕ СЦЕНАРИИ ЖИЗНИ И ПРЕДУСМАТРИВАТЬ РАСЧЕТНОЕ КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ХРАНЕНИЯ  — А КВАРТИРЫ ПЛОЩАДЬЮ БОЛЬШЕ СРЕДНЕЙ ДОЛЖНЫ ОПРАВДЫВАТЬ УВЕЛИЧЕННУЮ СТОИМОСТЬ ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМИ ФУНКЦИЯМИ, НАПРИМЕР, СООТВЕТСТВОВАТЬ ПОТРЕБНОСТЯМ СЕМЬИ БОЛЬШЕГО РАЗМЕРА ПО СРАВНЕНИЮ С АНАЛОГИЧНЫМ ТИПОМ ПЛАНИРОВКИ МЕНЬШЕЙ ПЛОЩАДИ.

Отделка. Покупатель заинтересован в скорейшем переезде в новую квартиру, поэтому застройщики все чаще предлагают несколько стилей или цветовых решений добротной «белой» (чистовой) отделки. Она позволяет прожить в квартире минимум 3−5 лет без особых дополнительных затрат на ремонт и дискомфорта от перманентных ремонтных работ соседей в течение первого года проживания.

Стоимость отделки можно включить в ипотечные платежи, что удобно и покупателю, и застройщику.

Инженерные решения. В современных жилых комплексах активно применяется горизонтальная разводка труб отопления вместо вертикальной. Система телеметрии автоматически снимает показания счетчиков воды и передает их в управляющую компанию.

После пандемии коронавируса на проекты высокой классности девелоперы устанавливают системы Healthy Building, реализующие безопасную систему вентиляции и очистки воздуха.

Последние пару лет в массовом сегменте начали появляться квартиры с опциями «умного дома», которые позволяют дистанционно управлять инженерными системами, системами безопасности и удаленного доступа: отоплением, водоснабжением, температурным режимом, доступами во двор и подъезд, видеонаблюдением.

Подъезды. Воспринимаемые границы жилья от входной двери перенеслись к двери подъезда, а затем и к границам двора. Соответственно, изменились требования и подход к созданию этих мест

БОЛЬШИНСТВО ПРОЕКТОВ ДЕМОНСТРИРУЮТ ПЕРЕХОД ОТ ТИПОВЫХ, БЕЗЛИКИХ И НЕУХОЖЕННЫХ ПОДЪЕЗДОВ К КРАСИВЫМ, ЧИСТЫМ, БЕЗОПАСНЫМ И ПРОСТОРНЫМ ПРОСТРАНСТВАМ, КОТОРЫЕ СТАНОВЯТСЯ ЕСТЕСТВЕННЫМ ПРОДОЛЖЕНИЕМ КВАРТИРЫ.

Двор и придомовая территория. Современные дворы проектируются так, чтобы жителям было приятно заходить на территорию и проводить там как можно больше времени. Отсюда разнообразие детских площадок, предназначенных на детей разных возрастов, переход на природные материалы отделки, большая площадь озеленения и даже появление нового формата «двор-сад», в котором хочется гулять, играть, общаться и заниматься спортом.

В проектах комплексной застройки девелоперы все чаще обращают внимание на комфорт и эстетическую привлекательность, чистоту и безопасность пространства вокруг дома.

Архитектура. Всё больше девелоперов осознают, что новостройки с одной стороны формируют облик и восприятие района и города, а с другой — должны отвечать запросам жителей эстетически и функционально.

Для этого девелоперы стали привлекать к проектам высококлассных архитекторов. Так в описаниях проектов появились термины «архитектурный стиль», «ритм фасада», «переменная этажность», «квартальный тип застройки», «внутреннее пространство двора и внешнее пространство улицы», а сами проекты все чаще внешне стали напоминать европейское жилье.

Инфраструктура. Остановки и парковочные места, школа и детский сад в пяти минутах ходьбы, магазин и парикмахерская в собственном доме, кружок, спортивная секция, фитнес-зал в своем квартале — факторы, повышающие привлекательность жилья наряду с хорошими планировками и благоустроенным двором.

Строительство социальных объектов и управление наполнением коммерческих помещений оказались в фокусе девелоперов как составляющие комфортного жилья. Особенную роль эти факторы стали играть после периода карантина, когда все самое важно должно быть “под рукой”, в пределах шаговой доступности.

Форматы жилья. В поисках новых новых ниш и конкурентных преимуществ застройщики экспериментируют как внутри многоэтажного формата, так и выводят на рынок новые форматы жилья. В первом случае в новостройках появляются квартиры с террасами, двухэтажные квартиры, квартиры с отдельным входом. Во втором застройщики развивают принципиально новые форматы, например, апартаменты* и малоэтажный формат**.

*Апартаменты —  квартиры гостиничного типа для временного проживания или сдачи в аренду. В Российской практике чаще всего это были нежилые помещения, которые разными способами модернизировались для жилья. За счет более низкой стоимости этот формат стал пользоваться спросом у покупателей в Москве, Санкт-Петербурге и в единичных случаях начал появляться в других миллионниках. Теперь, изменив концепцию и модель реализации продукта, девелоперы сформировали новую нишу — апарт-отели. Новый продукт позволяет обычному покупателю, непрофессиональному инвестору вложить деньги в относительно безопасный инвеспродукт и получать с этого ренту. В отличие от традиционной модели сдачи в аренду, процесс организует управляющая компания. Она генерит денежный поток, сдавая апартаменты и в долгосрочную, и в краткосрочную аренду, повышая доходность этого продукта (до 10-15% годовых). В результате девелопер продает  уже не жилье, не дотягивающее до «жилого», а инвестиционное предложение с хорошими показателями доходности и низким уровнем риска.  Стоимость такого формата не только не уступает привычным ЖК, но зачастую превосходит их .

**Малоэтажный формат — дома высотой 3−6 этажей, в сочетании с природным ландшафтом и собственной инфраструктурой, создают эффект загородной жизни в городе. При средней высоте нынешних новостроек в 18 этажей этот формат несомненно получил свою аудиторию благодаря низкой плотности застройки, оптимальному соотношению количества жителей и площади территории.

Концепция. Продукт девелопера, как и любой другой продукт, лучше запоминается и продается, когда имеет свой собственный уникальный облик. Если на этапе ажиотажного спроса на жилье продавалось все, что строилось, то сейчас покупатель выбирает те проекты, которые лучше решают большее количество его жизненных задач. В конкурентной борьбе сегодня выиграют те комплексы, в основе которых заложена идея улучшения качества жизни.

В успешных проектах эта идея реализуется на всех этапах создания продукта — от концепции до воплощения в каждой его составляющей.

Управление. Развитие и усложнение продукта девелоперов сформировало высокие требования к обслуживанию домов, территории и уровню сервиса для жителей. Застройщики поняли, что формирование положительных впечатлений от проживания и сервиса — самый надежный путь к созданию имиджа, рекомендациям и повторной покупке.

Сейчас многие застройщики организовали собственные сервисы по обслуживанию своих домов, чтобы поддерживать его качество.

Повышенные требования к обслуживанию привели к появлению на рынке новых технологичных управляющих компаний, составляющих альтернативу собственным сервисам застройщика.

Данная статья — часть будущей книги «Те самые правила девелопера» от Игоря Манна и Ивана Черемных, которая выйдет в мае этого года. 

Фото: «Ак Барс Дом»