Грузия занимает одну из первых строчек в списке государств, куда всё больше россиян ежегодно устремляется с целью отдыха или выезда на ПМЖ. События этой осени усилили поток выезжающих в разы, подстегнув тем самым и другие экономические процессы в Грузии, в первую очередь – строительство. Объем вновь построенной недвижимости, а параллельно и цены на аренду и покупку растут скачкообразно.  

C начала 2022 года стоимость квадратного метра жилья в популярных среди россиян городах Грузии выросла в несколько раз. Если в начале года покупка 1 м² жилой недвижимости в Батуми (одного из самых «руссконаселенных» городов) обходился в $600, то сейчас это минимум $890, причем не на первой линии и не в престижных районах. Для сравнения: аренда составляет порядка $500-1200 долларов в месяц.

Иностранцы приобретают недвижимость в Грузии, как для личного пользования, так и в инвестиционных целях. Подходы к выбору объектов в том и другом случае отличаются кардинально.

На волне отельного цунами

Лука Герехелиа, основатель и генеральный директор инвестиционно-девелоперского холдинга X2 Realty Investment*:

– Объем российских инвестиций в строительные проекты в Грузии с начала года составил около $3 млрд. В западной Грузии, в Батуми практически не осталось свободных готовых объектов для оптовой покупки недвижимости, а строящиеся продаются примерно втрое дороже, чем год назад. Если говорить про розницу, то здесь по нашим оценкам рост цен составил около 20%.

Как отмечает Лука Герехелиа, в Батуми сейчас создаются инвестиционные проекты с апартаментами в гостиничных комплексах, рассчитанные на разный уровень вложений. В среднем цена по рынку составляет $50-70 тыс. за апартаменты с одной спальней и $90-100 тыс. с двумя спальнями — в «черном каркасе», но в хорошем районе города.

Цена будет выше, если покупатель захочет приобрести апартаменты с обслуживанием. По словам Герехелии, сейчас большая часть сделок имеет именно такой формат. Застройщик сам привлекает международные сетевые бренды, выступающие в качестве управляющих компаний. Договора с ними покупатели заключают отдельно. Услуги УК оплачиваются делением дохода, стандарт по рынку – 40% УК, 60% — собственнику. При этом УК занимается именно управлением объектом, сдачей его в аренду и обслуживанием, но не поставкой коммунальных услуг. Их владелец апартаментов оплачивает самостоятельно.

Бум строительства гостиничных апартаментов объясняется и тем, что вторичное жилье, соответствующее инвестиционным целям, на местном рынке практически отсутствует.

Лука Герехелиа:

– Если вы сейчас захотите купить квартиру, одно-, двухкомнатную, или студию, то, скорее всего, не найдёте предложений по «вторичке», соответствующих минимальным притязаниям покупателя. Преобладают предложения в дешёвых комплексах, построенных в самом начале развития нашего рынка недвижимости, с посредственной отделкой. Комплексы, соответствующие определенным стандартам, стали строиться, начиная с 2016 года и ещё не превратились во вторичный фонд.

Средний порог вхождения в инвестиционный строительный проект составляет примерно $200 тыс. (около 12 млн рублей – прим. ред.). Такую сумму можно вложить во владение апартаментами внутри сети гостиничного бренда и получать регулярный доход, который окупит инвестиции, по оценкам X2 Realty Investment, через 6-8 лет.

Нюансы покупки объекта в инвестиционном отельном проекте:

• Обратите внимание, какую УК выбрал застройщик. В Батуми уже присутствуют несколько крупных сетей.
• Такой формат собственности ограничивает личное использование недвижимости двумя месяцами в году, в остальное время она должна сдаваться.

С помощью национального реестра страны по кадастровому номеру можно проверить все данные по объекту. Оплата покупки осуществляется SWIFT-переводом на счет застройщика. В Грузии нет системы эскроу-счетов, но и недостроев практически нет. Крупные застройщики могут предложить ипотечное кредитование, но сейчас таких предложений становится меньше в силу экономической ситуации. При этом у большинства застройщиков на этапе строительства есть предложения по рассрочке, срок которой соответствует сроку строительства комплекса. Первоначальный взнос составляет порядка 30 процентов.

Для личного же пользования Лука Герехелиа рекомендует приобретать квартиры или загородную недвижимость частного типа. Это один из самых ликвидных активов. Стоимость квартиры для личного пользования площадью 50 кв.м. в центре города начинается примерно от $80 тыс.

Плюсы приобретения недвижимости в Грузии:

• Налог на имущество составляет 1%. Но платится он, если только официальный доход проживающего в Грузии превышает 40 тыс. лари (около 890 тыс. рублей в год – прим. ред.).
• Доход от сдачи жилья в аренду облагается не стандартным подоходным налогом в 20%, а составляет всего 5%.
• При покупке недвижимости в Грузии более, чем на $100 тыс., вы можете подать заявку на вид на жительство. Одобрение происходит примерно в 80% случаев. При этом есть практика получения положительного решения через суд.
• В Грузии действует безвизовый режим для 80 стран мира. Он покрывает 365 дней пребывания на территории страны. Проживание иностранцев в своих объектах недвижимости никто не ограничивает и для них действуют такие же условия и законы пользования недвижимостью, как и для граждан Грузии.

Ренессанс жилищного строительства

Семья Плотниковых приняла решение о переезде в Грузию из Казани несколько месяцев назад.

– Я предварительно побывал в Тбилиси, Кутаиси, Батуми, рассказывает Валерий Плотников. — Остановились на Батуми. Здесь мягче климат, много русскоговорящих и доброжелательная среда. В первую поездку в Грузию я открыл счет в местном банке, с помощью которого позднее мы оплатили покупку недвижимости.

Поиск квартиры начали с тематических групп по продаже/покупке жилья в соцсетях и мессенджерах. Довольно быстро удалось найти агентов по подбору жилья, так называемых маклеров (проживающих в Грузии русских). От привычных россиянам риелторов они отличаются минимальным участием в сделке. Многие из них не владеют грузинским, а потому не могут найти полную информацию об объекте недвижимости. По сути маклер просто сводит продавца и покупателя, получая за это комиссию.

Еще один нюанс: маклер не сопровождает саму сделку. По этой причине прямо во время нее может обнаружиться, например, что продавец – не собственник объекта, а его дальний родственник. К счастью, за 30 лари (около 670 рублей – прим. ред.) можно заказать выписку из реестра по состоянию объекта.

– Из жилого фонда здесь продаются либо апартаменты для сдачи в аренду, либо «вторичка», либо «черный каркас» — стандарт для грузинского рынка, в котором нет не только отделки, но даже межкомнатных перегородок, — делится опытом Валерий. — Стоимость жилья определяет площадь, наличие ремонта и мебели, но в первую очередь — его месторасположение, близость к супермаркетам, развлекательным центрам, набережной. Высокий этаж, вид на море или горы, например, повышает стоимость квартиры на 10-15%.

В итоге Плотниковы нашли человека, бизнес которого состоит в покупке «черного каркаса», его отделке, обстановке и дальнейшей продаже. В результате трехкомнатная квартира в доме 2017-2018 годов постройки, не в центральном районе, в 400 метрах от моря, со всей обстановкой и бытовой техникой обошлась им в $65 тыс. (около 4,2 млн рублей – прим. ред.).

– Мы специально искали квартиру для проживания подальше от центра развлечений и гуляния туристов («подальше» — это минутах в десяти ходьбы).  Вторую квартиру мы купили в инвестиционных целях, под сдачу. Это квартира на 32 этаже с видом на море, в престижном районе. Мы знали об условии выдачи ВНЖ (при покупке недвижимости в общей сумме более, чем на $100 тыс. – прим. ред.) и решили пойти по этому пути. Во-первых, так проще получить шенгенскую визу, если нам понадобится куда-то выехать, во-вторых, возобновляя ВНЖ в течение 6 лет, мы затем сможем подать документы на оформление гражданства. Там есть определенные требования по знанию языка, истории и культуры Грузии, но на это у нас время есть.

Кстати, в Грузии нет понятия кадастровой стоимости объекта, поэтому для подачи документов на ВНЖ нужно вызвать эксперта, который проведет оценку стоимости недвижимости (основанную на таких факторах, как местоположение дома, вид из окна, состояние помещения, его отделки, обстановки и т.д.), которую можно будет указать в заявке.

Особенности заключения сделки и оформления права собственности:

• Как правило, договор купли-продажи регистрируется после оплаты. Документ оформляется на грузинском языке. Если покупатель говорит на русском, то потребуют копию на русском. Оба договора передаются регистратору в Доме юстиции. Стоимость регистрации в тот же день – 300 лари (около 6,7 тыс. рублей – прим. ред.), регистрация в течение 4 дней – 80 лари (около 1,8 тыс. рублей). На время регистрации выдается временный документ, а после регистрации – документ, подтверждающий право собственности, который необходим для перезаключения договоров на коммунальные услуги. Такая же информация хранится на сайте Национального реестра.
• Некоторые продавцы хотят получить оплату наличными, обязательно – в долларах. Поменять рубли на доллары можно в любом местном обменном пункте.
• Налог в 5% придется заплатить, если квартира будет продана в течении двух лет, и стоимость ее продажи превысит сумму покупки. Но нерезиденты Грузии налог не платят вообще.
• В документе о праве собственности может значиться другой адрес. Дело в том, что таблички на домах не всегда меняются одновременно с переименованием улиц или изменением нумерации домов. Но даже при таком несоответствии документ остается легитимным.

По словам Валерия, за месяц проживания в Батуми он не ощутил дефицита привычных товаров или услуг. Продукты немного дороже, чем в Казани. Коммунальные услуги – дешевле. Как и обычные медуслуги (бесплатной медицины здесь практически нет). Впрочем, в оценке их качества проживающие здесь россияне расходятся. Главная проблема родителей, переехавших в Грузию с детьми школьного возраста – поиск государственной русскоязычной школы. В Батуми и пригороде, например, всего 3 школы с так называемым русским сектором обучения, но мест в них очень мало.

Марина Орлова

* Девелоперский холдинг «Икс-ту риэлти инвестмент»