$ 00,0000
00,0000
Казань 13.12 °C

Как инвестировать в недвижимость в эпоху перемен?

Акции публичных девелоперов, облигации, коллективные инвестиции, индустриальные объекты и зарубежная недвижимость... О том, как инвестировать в недвижимость в текущих нестабильных условиях, рассказали "Стройэкспертизе" участники рынка.

Для жизни, а не для инвестиций

Доля инвесторских сделок с жильем стремительно сокращается, и для конечного потребителя это хорошо. Ранее рост цен на квартиры во многом раскручивала спекулятивная составляющая, снижая доступность жилья.

За последний год, на мой взгляд, доля покупателей-инвесторов на рынке жилья приблизилась к нулю – делится Наиль Калимуллин, директор инвестиционного агентства недвижимости «Вквадрате». Тренд подтверждает его коллега из Гильдии риэлторов РТ:

— Сегодня есть интересные предложения от застройщиков, в том числе, с хорошей ценой квадратного метра, но все они не для инвестора, а для конечного покупателя, для того, кто будет жить там сам, или приобретает жилье для своих детей, — говорит Президент Гильдии Анастасия Голяшева. 

Эксперт рассказала, что на казанском жилье можно было хорошо заработать до начала 2022 года — невероятный скачок цен был в июле-августе прошлого года, рост продолжился до марта. Но потом ситуация изменилась — торг никогда не был таким, таким, как в апреле-мае — люди скидывали сразу большие суммы. 

Во вторичном сегменте пока затишье, ипотечные ставки только начали возвращаться к привычным 9-10% годовых. Пока нет понимания, когда рынок жилья полностью восстановится. Даже если покупатель имеет наличные средства и приобретает недорогую залоговую квартиру, то может выиграть лишь в перспективе года и более.

В последние годы было выдано рекордное число ипотек, те кому будет сложно обслуживать свои кредиты возможно выставят свои квартиры на продажу, тем самым предложений на вторичном рынке прибавится. Впрочем, сильно дешево не будет никогда. Видя, сколько сейчас стоят новостройки, серьезного снижения на вторичке ждать не приходится. 

— Инвестиции в недвижимость могут быть с целью получения стабильного пассивного дохода от сдачи в аренду, или прибыли от перепродажи недвижимости. Рентабельность от сдачи в аренду квартир, не превышает 5% в год. Но собственники квартир также могут рассчитывать на увеличение стоимости в перспективе, — уточняет Наиль Калимуллин. 


Фондовый скепсис

Недвижимость относится к консервативным, низкорисковым инвестициям. Доверия к ней больше, ведь объект капстроительства присутствует физически, обычно для нее не характерен резкий обвал рыночных цен. Это тихая гавань для денег. Но у брокеров к строительной сфере традиционно присутствует скепсис.

Вадим Ложкин, директор филиала «Открытие Инвестиции» в Казани говорит, что инвестиционная привлекательность жилья как класса активов невысокая. Текущие цены действительно очень выросли, доходность от сдачи квартиры в аренду по его оценкам не превышает 2% — инфляцию так не обогнать. Поэтому лучше присмотреться к акциям публичных девелоперов и некоторым облигациям: 

— На Московской бирже представлены несколько публичных девелоперов. Среди ярких и интересных наши аналитики выделяют ГК «Самолёт» — одна из немногих компаний, которые анонсировали дивиденды, и готовы направить на их выплаты почти 10 млрд.рублей заработанных денег. Планы у топ-менеджмента достаточно амбициозные: компания считает, что продажи сохранятся, несмотря на высокие цены на недвижимость. Другие публичные девелоперы в текущем году могут не выплатить промежуточные дивиденды своим акционерам. 

На Московской бирже помимо акций застройщиков, есть ещё такой вид инвестиционных инструментов, как облигации. Этот класс активов более консервативен. Инвестор, который приобретает облигации, фиксирует для себя доходность, которую он получит, когда эта облигация будет гаситься. Можно обратить внимание на облигации компании «Джи Групп», у нас в регионе компанию больше знают, как «Унистрой». Доходность этой облигации сейчас около 16% годовых, это интересная доходность в сравнении с депозитами.

Важно также понимать: если наша экономика всё-таки попадёт в жёсткую рецессию и случится падение, то и застройщики столкнутся с проблемами. Возможный сценарий — отсутствие спроса и невозвраты ипотечных долгов, когда банки будут вынуждены продавать заложенное имущество. Если вспомнить 2008 год, то ценные бумаги застройщиков были под сильным ударом. Но можно посмотреть на ситуацию более позитивно: текущая ключевая ставка низкая, вероятно ее дальнейшее снижение. Действует множество ипотечных программ с господдержкой, стимулирующих спрос. 

Другой наш эксперт отметил, что рынок коммерческой недвижимости сейчас более всего привлекателен для инвестиций. Он меньше подвержен системному риску, в отличие от игр на рынке ценных бумаг, считает Константин Иванов, заместитель директора по развитию АН DI GROUP.


Коммерческая недвижимость: 10-15% годовых

Наиль Калимуллин рассказал, что на аренде коммерческой недвижимости при грамотном подходе инвестор может получить рентабельность в среднем 10-15% годовых, что при нынешней ключевой ставке для пассивного инвестора — хороший результат. А приобретение нежилых объектов — это крепкая консервативная инвестиция. 

— Наиболее привлекательны стрит ритейл и офисы. Правильно подобранные объекты можно выгодно сдавать в аренду, получая доходность от 10% годовых. Либо перепродать как ГАБ (готовый арендный бизнес). Основной тренд сегодняшнего дня — коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость, он набирает популярность по всей России, — рассказал Наиль Калимуллин.


В фаворе склады и индустриальные объекты

Константин Иванов говорит, что большинство собственников коммерческой недвижимости в этом году сняли объекты с продажи и до конца 2022 года этот вопрос просят не поднимать. Сейчас рынок аренды ожил. Заявки на подбор поменялись:

  • Хитами являются помещения 40 кв. метров в стрит ритейле, 12 кв. метров в офисах, 150 кв. метров в сухих складах. 
  • Федеральные компании подбирают офисы класса А и А- в диапазоне 1000-3000 кв. метров с парковкой 15-20 машиномест. 
  • В индустриальной недвижимости лидируют заявки на аренду и покупку баз, складов от 1500-3000 кв м с земельными участками в собственности от 1 до 3 га с хорошими подъездными путями, класса А и Б+. 
  • Стрит-ритейл полностью стоит. Ничего не строится, иностранные компании ушли, собственники делят крупные помещения на более мелкие лоты, стоимость кв.метра за последние шесть месяцев не поменялась, а окупаемость инвестиций выросла.

Девелопер, вкладывающий в строительство офисов и индустриальной недвижимости класса А, будет иметь самую высокую рентабельность в наше «волатильное» время. В Казани подобные офисы и складские комплексы заняты на 100%, и спрос только растет, — акцентирует Константин Иванов.


С видом на жительство

Кроме того, сейчас в тренде жилье и коммерческая недвижимость за рубежом, прежде всего, в Турции. Популярное направление — Аланийское побережье, оно сейчас активно развивается. Хорошим потенциалом обладают Центр Алании, районы Махмутлар, Каргыджак, Демирташ. Минимальный порог входа для инвесторов — 5,5-6 млн.рублей, рассказала Анастасия Голяшева. 

— Граждане России, имеющие активы в фондах и структурных продуктах с участием иностранных компаний, понесли убытки. Поэтому мои клиенты рассматривают программы инвестиционного гражданства и резидентства. Стоит обратить внимание на Дубаи, Турцию, Таиланд, Гренаду. Порог входа в программу составляет 50 000 – 400 000 долларов США. Вложить можно в коммерческую, жилую недвижимость и в инвестиционные проекты, — говорит Константин Иванов.

Он перечисляет преимущества. Можно получить ВНЖ и гражданство. Гражданство Гренады передается по наследству и предоставляет безвизовый режим более, чем в 140 стран, а в Таиланде можно получить лицензию на оружие и нет необходимости доказывать происхождение средств. При совершении таких сделок важна процедура чистоты. Продавец не должен иметь второе гражданство недружественной страны. Самое главное, что есть официальный способ перевода валюты за рубеж для физических лиц. Можно сказать, что это новый тренд после ВСО, так как рынок недвижимости Казани полгода стоял, — заключил эксперт.

 

! Советы экспертов, содержащиеся в статье, носят информационный характер и не являются инвестиционными рекомендациями. Каждый инвестор должен самостоятельно проанализировать свои риски.

Написать комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.