Как в условиях экономически неоднозначной ситуации сохранить доступность жилья для покупателей с разными финансовыми возможностями? На этот вопрос, ставший особенно актуальным в 2022 году, участники рынка предлагают разные ответы, в том числе – принципиально новые для отечественной практики продажи недвижимости.

Метры превращаются в «цифру»

На фоне вызовов, с которыми рынок столкнулся в ушедшем году, недвижимость остается одним из самых популярных инвестиционных инструментов. Развивая это направление, федеральная proptech-корпорация «Самолет» озвучила «Известиям» инициативу продажи токенов на часть стоимости квартиры. Токен – это цифровой финансовый актив, эмитент которого устанавливает базовый актив, привязанный к этому токену. В данном случае – квадратные метры. Согласно идее «Самолета», купив токен, инвестор приобретает часть объекта недвижимости и получает пассивный доход после сдачи дома. К слову, аналогичные меры – расширение возможности использования цифровых активов в строительстве (цифровые деньги, цифровая закладная) – предлагает и утвержденная в минувшем октябре Правительством РФ «Стратегия развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года». Эту инициативу татарстанские девелоперы считают интересной, а некоторые предвосхитили её.

– Мы активно занимаемся развитием цифровых финансовых активов (ЦФА). Это совершенно новый инструмент для финансового рынка России. Первый выпуск ЦФА состоялся в прошлом году на платформе СБЕРа. По сути это была цифровая облигация, выпущенная сроком на три месяца под 14,5% годовых, позволяющая инвестировать в любое количество квадратных метров в том или ином строящемся ЖК нашей компании. После завершения строительства расчет будет проведен по цене «квадрата», зафиксированной на момент сдачи дома. Мы также рассматриваем возможность выпуска ЦФА на квадратные метры в наших торговых центрах, – говорит Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании «Унистрой».

– Как идея это кажется довольно интересным – рынок недвижимости, наверное, самый стабильный после золота в нашей стране. И многие бы хотели получить возможность инвестировать в недвижимость, не заморачиваясь при этом на покупке и продаже целой квартиры. Это может стать альтернативой досрочному раскрытию эскроу-счетов – у застройщиков могут появиться свободные средства, которые можно пустить на дальнейшее развитие, и не ждать, пока твой очередной проект будет введен в эксплуатацию, – считает Наиль Галеев, директор группы компаний «СМУ-88». – Разумеется, есть определенная доля риска для участников на случай, если по какой-то причине проект не будет особо маржинальным, или, не дай бог, застройщик вообще обанкротится. Тут, конечно, стоит продумать правила работы для эмитентов и их ответственность – необходимо какое-то регулирование этих отношений, чтобы защитить всех участников процесса.

По мнению Ольги Ионовой, руководителя агентства недвижимости «RealEstate&INVESTMENT», работающего в том числе в Татарстане, токен – это перспективный инструмент с интересным функционалом.

– Покупку токенов от застройщика можно назвать современным цифровым способом приобретения доли в объектах недвижимости с возможностью упростить налогообложение, минимизировать участие посредников. Выпуск токенов обеспечит низкий порог входа для инвесторов, ведь в последние два года стоимость квадратного метра значительно выросла, и теперь даже для первоначального взноса необходима существенная сумма (поэтому с этого года банки пошли на такой шаг, как предоставление рассрочки первоначального взноса на 6 месяцев). При этом схема продажи токенов может быть понятной и прозрачной с точки зрения законодательства и налогообложения. Но будут ли токены дивидендными? Кто будет регулировать их выпуск? Кто будет заниматься образованием населения, чтобы избежать возможных мошенничеств? Надеюсь ответы на эти и другие вопросы будут появляться во время проработки проекта, – говорит Ионова.

Ключ и мебель в придачу

Другой обсуждаемый механизм движения навстречу клиентам – квартиры с мебелью. Этот инструмент поможет снизить расходы конечных покупателей, а сокращение числа посредников между производителями мебели и девелоперами позитивно повлияет на её стоимость. Таким мнением поделился в ноябре на одном из мероприятий Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. Замминистра предложил включить мебель в ипотеку, отметив, что «меблировка должна остаться опцией как для потребителей, так и для застройщиков». При этом необходимо увеличивать долю меблированных квартир, а также ввести законодательные изменения, которые позволят продавать такую недвижимость в рамках договора долевого строительства и ипотеки.

– Законодательное регулирование возможности включения мебели в условия ипотечного договора – это наращивание регламентированных законодательством отношений между участниками рынка. Чем таких отношений больше, тем лучше, – комментирует инициативу Наиль Галеев. – Не думаю, что в ближайшем будущем это окажет какое-то влияние на сам рынок. Пока в Татарстане застройщики только обсуждают возможность появления таких лотов, а когда они появятся в рынке, неизвестно,

– Инициатива ориентирована на людей и пользуется хорошим спросом уже сейчас.
Считаю, нужна функция выбора наполнения квартиры и типа ремонта. Включение в ипотеку выгодно с точки зрения оптимизации ежемесячной кредитной нагрузки в случае покупки в кредит квартиры, ремонта, мебели и техники одновременно, а также комфортно для переезда – что называется «заезжай и живи», – говорит Ольга Ионова.

За государственный счет

Уже упомянутой Стратегией предусмотрено развитие ещё одного инструмента, точечная успешная практика которого существует в нескольких регионах, в том числе – в Татарстане. Это покупка жилья в рассрочку, разработка механизма которой планируется теперь на федеральном уровне. Минфин, Минстрой, Центробанк РФ и «ДОМ.РФ» примут участие в проекте, который предполагает льготы (то есть выплату за счет бюджета региона) процентов по ипотеке для определенных категорий граждан (педагоги, врачи, IT-специалисты, промышленные специалисты). Фактически, это аналог ипотеки с субсидированной ставкой от застройщика и возможная альтернатива льготной ипотеке на новостройки, продление которой пока анонсировано до 2024 года.

– Механизм приобретения недвижимости в рассрочку удобен, если размер ежемесячного платежа доступен и при этом стоимость объекта не будет явно выше текущей рыночной, так как в случае непредвиденных обстоятельств люди будут вынуждены продавать недвижимость, уходя в минус. Эту практику мы видели в 2022 году, – говорит Ольга Ионова.

«Вторичный» вопрос

Эксперты сходятся в том, что у татарстанского рынка недвижимости есть особенности, принятие которых во внимание могло бы придать динамики процессам в сфере строительства и реализации недвижимости в 2023 году.

– Для нас актуальна рассрочка и льготы для крупных девелоперов региона. Кроме того, ипотека остается инструментом «первого выбора» для клиентов, и увеличение суммы кредита по льготным программам до 10 миллионов рублей для городов-миллионников было бы хорошим драйвером, – считает Искандер Юсупов.

По мнению Эльвиры Галяутдиновой, замдиректора по маркетингу #Суварстроит, активным продажам на рынке новостроек в 2023 года будут способствовать снижение ставки, уменьшение первоначального взноса, а также продление программ с господдержкой. Но для более эффективной работы рынку новостроек требуется увеличение лимита кредитования льготной ипотеки в нашем регионе до 9 или 12 миллионов рублей. Ограничение по максимальному размеру субсидируемого кредита в 6 миллионов рублей ставит некие рамки. Подобрать квартиру по своим запросам покупателю все сложнее, хотя сама компания имеет возможности удовлетворить такой запрос.

Также в #Суварстроит отмечают, что импульс региональному рынку дадут активное использование стимулирующих программ от застройщиков, таких как «Ипотека за 1 рубль», субсидирование первоначального взноса, выкуп вторичного жилья в счет первоначального взноса. Но для повышения спроса и более активной работы девелоперов необходимо снижение ставки по ипотеке. Похожим мнением делятся и риелторы.

– В силу ряда факторов мы наблюдаем сегодня сильную диспропорцию стоимости ипотеки на первичном и вторичном рынках. Если на «первичку» ставки начинаются от 3-4%, то на «вторичку» это все 12%. Ежемесячный платёж за однокомнатную квартиру запросто может достигать 50 тысяч рублей в месяц. При средней заработной плате в регионе в 50 – 60 тысяч рублей в месяц приобретение недвижимости на вторичном рынке для многих просто невозможно, – говорит Ольга Ионова. – По этой причине люди зачастую не могут продать свои квартиры чтобы расшириться или высвободить деньги для внесения первоначального взноса за новостройку. На мой взгляд, в этой ситуации импульс рынку придаст инициатива распространения мер поддержки семейной ипотеки, либо дополнительные субсидии при использовании материнского капитала на вторичном рынке.

Марина Орлова

Заходное фото: портал мэрии Казани