Наполнение счетов эскроу существенно замедлилось из-за снижения продаж у застройщиков в последние месяцы, констатирует ЦБ. Массовый покупатель уходит на вторичный рынок, где ипотечные ставки выше, но цены доступнее. Видя это, девелоперы осторожничают с выводом новых проектов, что в перспективе ближайших лет может привести к проседанию предложения новостроек. Ситуацию могут выровнять субсидирование проектного финансирования для застройщиков, повышение лимитов на госпрограммы и распространение льготной ипотеки на вторичный рынок.

Вторичка в фаворе

Общий объем нераспроданного жилья у российских девелоперов к апрелю 2023 достиг 69,6 млн кв.метров.  По данным ЕИСЖС на 23 мая, в Татарстане не распроданы 1 345 тыс.кв метров строящегося жилья (62%).  Еще на 11% площадей (246 тыс.кв. метров) продажи не открыты.

Продажи новостроек оставляют желать лучшего. С января по апрель 2023  Росреестр зарегистрировал по Татарстану 5401 договор долевого участия, тогда как за тот же период 2022 — 9404 ДДУ. Снижение год к году составило 43%. Для сравнения, в январе-апреле этого года на рынке вторичного жилья по Татарстану зарегистрировано около 62 тыс. сделок, в Казани – 16 980.

Продажи на вторичном рынке в апреле 2023 по сравнению с мартом увеличились на 38% (до 21 тыс. сделок).  При сравнении итогов апреля год к году отмечен рост продаж на 22%. 

Спрос смещен в сторону готовых к проживанию квартир – вторички и сданных квартир от застройщика. У готового жилья свои плюсы: можно упаковать в ипотечный договор все траты на ремонт и меблировку, нет рисков недостроя. А главное — вторичка лучше адаптируется к спросу ввиду гибкости продавцов, чего не хватает рынку новостроек.

— Действительно, сделок на вторичном рынке жилья в Казани в апреле стало больше по сравнению с началом текущего года, — отмечает Руслан Садреев, вице-президент Гильдии риелторов РТ, — И это несмотря на то, что ипотечные ставки остаются практически без изменений уже продолжительное время. Основной причиной роста количества сделок является переориентирование спроса со строящегося жилья на вторичное. Цены на «вторичку» за последние восемь месяцев снизились на 15-20%. Дальнейшего снижения ожидать вряд ли стоит, тем не менее, интерес среди покупателей ослабевать не будет.

Дисбаланс в действии

Участники рынка подтверждают сложившийся дисбаланс спроса и предложения на рынке новостроек. Антонина Дарчинова, коммерческий директор ГК NovaStroy отметила, что спрос или объем рынка, по разным оценкам сократился на 20-40%. Это приводит к накоплению нераспроданного жилья у девелоперов даже после ввода домов в эксплуатацию.

В предыдущие периоды такой объем ввода соответствовал потребностям рынка, так как население Татарстана и прежде всего Казани прирастает за счет соседних регионов, а население в полной мере жильем не обеспечено. Однако, в 2023 году мы наблюдаем снижение спроса, что постепенно приведет к сокращению предложения со стороны застройщиков. Новые проекты будут выходить на рынок уже более маленькими объемами по очередям строительства.

По словам директора группы компаний «СМУ-88» Наиля Галеева, ощущение некоторой затоваренности, которое сегодня сложилось на рынке недвижимости, можно считать результатом того, что в 2022 году на протяжении почти шести месяцев у большинства застройщиков продажи фактически стояли на паузе. Стройка же в это время не останавливалась, девелоперы, несмотря на сложности, запускали новые проекты.

— Сейчас, как любой хозяйствующий субъект, у которого есть излишки не проданного товара, застройщики инстинктивно осторожничают с новыми проектами. А это в свою очередь грозит провалом по вводу жилья в 2025-2026 годах, что может привести к дефициту и очередному росту цен. Кроме того, существуют планы по вводу жилья, которые надо исполнять. Государство не может допустить замедления темпов строительства, поэтому смягчает условия проектного финансирования — с таким потолком процентной ставки запускать новые стройки не очень страшно, девелоперам проще свести экономику и маржинальность проекта, особенно в небольших городах, — комментирует Наиль Галеев.  

Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова обращает внимание, что основной объем домов, находящихся в экспонировании, приходится на 2024 год. При этом, по данным ЕИЖС,  на сегодняшний день планируемый ввод 2024 года в РТ пока уступает объемам текущего года на 10-15%.

— Опасения по потенциальному снижению объемов ввода жилья высказывает и вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. По его мнению, для выполнения поставленных руководством страны задач по стабильному увеличению объемов строительства, необходимо готовить задел и наращивать градостроительный потенциал территорий, и если текущий год не вызывает опасений, то вот заделы на будущее уже беспокоят.  Что касается нашей компании, мы выстраиваем стратегические планы по строительству с учетом возвращения активного спроса на рынок в 2024-2025 годах, — поделилась Айгуль Латыпова.

Помогут ли проектам субсидии?

Чтобы поддержать финансовое состояние застройщиков, ДОМ.РФ предложил ввести субсидирование проектного финансирования для застройщиков.

Айгуль Латыпова считает, что эта мера — один из вариантов приведения в порядок существующих реалий. Регулятор категорически настроен на снижение стоимости квадратного метра жилой недвижимости, а в модели проектного финансирования на строящиеся объекты были заложены текущие рыночные цены. В этом случае снижение цен может привести к разбалансированности проекта для банков.

По ее словам, субсидирование позволит застройщику быстрее подстроиться под новые правила и, скорее всего, будут предлагаться новые дополнительные инструменты. Одной из таких мер, которая поддержит рынок недвижимости Казани, является повышение лимита по госпрограммам. Сейчас он для нашего города установлен в 6 млн рублей, но этого недостаточно, поскольку установленная сумма  позволяет приобрести по льготным программам либо однокомнатную, либо маленькую двухкомнатную квартиру. Ведутся обсуждения о необходимости повышении лимита по «Семейной ипотеке» хотя бы до 10 млн рублей, чтобы жилье для семей с детьми, которые чаще идут на расширение жилплощади, стало доступнее.

Наиль Галеев с коллегой согласен: инициатива хорошая, но, по его мнению, эффективнее было бы давать больше возможностей для покупки квартир — если наполняемость эскроу-счетов будет хорошая, то и процентная ставка будет минимальная.

— Первый шаг для этого сделан — условия по льготной семейной ипотеке существенно улучшили, это дало возможность воспользоваться ею большому количеству семей. Теперь осталось расширить лимиты до 10-12 млн для городов-миллионников, чтобы у этого большого количества семей появился еще и нормальный выбор квартир. Как известно, с текущими 6 млн семья с двумя детьми и без солидной кубышки под матрасом может позволить себе разве что однушку, в то время как ей для комфортной жизни нужна трехкомнатная квартира. И окончательно комплексными эти меры поддержки сделает льготная ипотека на вторичный рынок. Новостройки и вторичка тесно связаны между собой, неправильно воспринимать их отдельно друг от друга, иначе весь рынок недвижимости может быть дестабилизирован. Поэтому мы двумя руками голосуем за предложение Владимира Путина, — отметил Наиль Галеев.

Цены и прогнозы

Стагнация на рынке отражается на ценах. За 1 квартал динамика цен на новостройки Казани – околонулевая, по данным агрегатора Realtymag. В мае средние цены предложений составили 169,2 тыс.руб/кв.м и выросли на 1,75% к апрелю 2023. Это самый большой рост за 2023 год, т к с января по апрель цены не менялись. Такую коррекцию можно связать с ростом спроса в мае – это последний месяц, когда была доступна ипотека с околонулевыми ставками.

На вторичном рынке Казани за 1 квартал цены также не менялись. Минимальная коррекция цен наметилась лишь в апреле и мае (+ 0,6-0,8%), к маю цены выросли до 137 тыс.руб/кв.м. Таким образом, цены на квартиры в обоих сегментах — первичном и вторичном — стагнируют, коррекции нет даже на размер инфляции.

Опрошенные «Стройэкспертизой» участники девелоперского рынка отметили, что значительно снижать цены, чтобы расшевелить спрос они не могут, в отличие от собственников на вторичном рынке. Застройщики ограничены с одной стороны растущей себестоимостью стройки, с другой — финмоделью эскроу. Но они могут влиять на сам продукт, например, оптимизировать планировки, тем самым уменьшая площадь и цену лота. 

Антонина Дарчинова сказала, что цены на новостройки в Татарстане, несмотря на экономическую нестабильность выросли на 24% по сравнению с прошлым годом и вряд ли будут значительно снижаться. Но и стремительного роста ожидать тоже нельзя. Скорее всего, в ближайший год средняя стоимость квартир в новостройках будет увеличиваться в рамках инфляционного роста.

По ее словам, девелоперы сейчас обращают внимание на эргономику пространств, как квартир, так и общих помещений дома, усиливают сервисную составляющую своего предложения. В этом случае, будущий житель может приобрести меньше метров в рамках комфортного бюджета, но получить все необходимые функции для комфортного проживания.

Например, «Ак Барс Дом» при разработке квартирографии ориентируется на  портрет потенциального покупателя: студент или молодая пара, семья с детьми или взрослое поколение, для каждой аудитории есть свои требования к жизни. Учитывая это, была разработана библиотека мебели, где отражены требования к меблировке, габариты каждой позиции и эргономика расстановки. Это позволило определить оптимальные размеры каждого помещения в квартире.

Айгуль Латыпова подчеркнула, что сейчас динамика продаж на рынке новостроек Казани пришла к уровню продаж «спокойного» 2021 года. Что касается ожиданий застройщиков, то большинство, несмотря на рост цен стройматериалов, не рассчитывает на существенный рост стоимости жилья, закладывая в среднем  цену за 1 кв. м в 2023—2024 годах на уровне 2022 года. При этом покупателю надо помнить о снижении доступности ипотечных программ из-за ужесточений требований регулятора. Ежемесячные ипотечные платежи будут расти, поэтому, если потенциальный покупатель нашел подходящий для себя вариант, не стоит откладывать решение о покупке жилья.

Евгений Александров, коммерческий директор ООО СЗ «ДОМКОР» (Набережные Челны):

«Если говорить о продажах в нашей компании, то по сравнению с прошлым годом они явно идут активнее. В 2022-м, из-за начала СВО, начиная со второго квартала, на рынке жилья играл роль фактор неопределенности. 

Отмечу, что по спросу ситуация значительно отличается от города к городу. В Закамье и на Юго-Востоке Татарстана она не такая, как в Казани, где имеет место затоваривание рынка. Недавно мы вывели в продажу ЖК «Видный» в Нижнекамске, до этого – ЖК «Символ» в Альметьевске, и спрос нас радует. 

При этом в столице Татарстана цены перегреты так, что застройщики вынуждены применять всевозможные маркетинговые акции, чтобы стимулировать спрос. В то же время объем предложения в Казани достаточен, так что вероятна коррекция цен. Однако значительное снижение застройщикам недоступно: они ограничены высокой себестоимостью стройки. 

Хорошим подспорьем для стимулирования спроса могло бы стать снижение ипотечных ставок на объекты вторичного рынка до уровня субсидированной «первички» (5,8-6%), ведь значительная часть сделок – альтернативные, когда жилье в старом фонде продается ради покупки квартир в новостройках».

Лилия Шакирова, риэлтор АН «Ключ»:

«В мае покупатели жилья стали активнее, что связано в том числе с реализацией отложенного спроса из-за СВО. Еще одна причина — дорожающая ипотека. Клиенты стремятся закрыть сделки по более низким ставкам. 

Что касается критериев выбора квартир, то главный — это цена. Большинство покупателей готовы скорее пожертвовать инфраструктурой, но при этом получить более выгодную цену. 

Помимо цены важна чистовая отделка. Это особенно актуально для иногородних покупателей. Казань — студенческий город, и скоро мы увидим родителей, выбирающих жилье для своих детей-студентов. 

Сдавать жилье в чистовой отделке готовы далеко не все застройщики: сложно найти ответственных подрядчиков, готовых взять большой объем, гарантировать высокое качество работ. Но застройщики, которые решились продавать квартиры с отделкой, получают хорошее конкурентное преимущество». 

Алина Минибаева

Заходное фото: сайт мэрии Казани, KZN.RU, автор Марат Мугинов