Центробанк РФ продолжает борьбу с маркетинговыми ипотечными программами от застройщиков жилья. Эти схемы хоть и стимулируют продажи новостроек в условиях повысившейся ключевой ставки, но серьезно искажают рынок: застройщики уже несколько лет продают не квартиры, а размер ежемесячного платежа. На этот раз Банк России настроен решительно и готов применить законодательное регулирование. К тому же, предложение Минстроя по ставкам в 3-4% по ипотеке от застройщиков его не устраивает. Поиск компромиссной конструкции продолжается.
Субсидированная ипотека от застройщиков по околонулевым ставкам составила 2/3 объема выданных в 2022 году кредитов на новостройки в целом по РФ, приводит данные Frank RG. То есть, по сути, рынок жилья держится на этих маркетинговых подпорках.
Траншевая ипотека и программа с отсрочкой платежа, кэшбек, сверхнизкие ставки – разобраться в нюансах хитроумных маркетинговых программ на покупку новостроек могут далеко не все покупатели. А значит, у заемщика высока вероятность оценить свои финансовые возможности необъективно – позже обслуживать кредит не получится.
Разобраться в нюансах хитроумных маркетинговых программ на покупку новостроек могут далеко не все покупатели. А значит, у заемщика высока вероятность оценить свои финансовые возможности необъективно – позже обслуживать кредит не получится. Источник фото: Изображение от pressfoto на Freepik
ЦБ VS Минстрой
— Блок правительственный, отвечающий за развитие жилищного строительства, считает, что как минимум на 2023 год все эти меры, которые были и реализовывались в 2022 году, в том числе от застройщиков, необходимо продлевать, — заявил Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ.
При этом он признал, что ставки около нуля негативно влияют на рынок, и обеспокоенность ЦБ такими программами понятна. Тем не менее, эти ставки не могут быть 10-12% по определению, оптимально выйти на уровень в 3-5% годовых.
Эльвира Набиуллина, глава ЦБ РФ, свою позицию по маркетинговым ипотечным программам выражает однозначно.
— Что касается разных ипотечных схем от застройщика, нас они абсолютно не устраивают. Черт знает какие, согласна с этим. И мы не только мониторим эту систему, и готовы принять решение по ним. Конечно, мы с этими схемами будем бороться – будем очень настойчиво выходить в Думу и предлагать принять решения, по которым такие ипотечные программы только возможны в рамках строго описанных законов, чтобы не было никаких отклонений, потому что все эти отклонения идут не на пользу заемщику, а во многом это недобросовестные продажи.
Впрочем, пока борьба финансового блока против «серых» схем напоминает битву с гидрой. Казалось бы, срубили одну голову – ипотеку со сверхнизкими ставками, а на ее месте выросла другая. Так, среди относительно новых схем – ипотечный кэшбек.
Эльвира Набиуллина: «Мы с этими схемами будем бороться – будем очень настойчиво выходить в Думу и предлагать принять решения, по которым такие ипотечные программы только возможны в рамках строго описанных законов, чтобы не было никаких отклонений, потому что все эти отклонения идут не на пользу заемщику». Источник фото: сайт Госдумы Федерального собрания РФ (duma.gov.ru)
Последствия для рынка
Регулятор отмечает, что в наиболее уязвимом положении находится заемщик — цена на приобретаемое жилье завышена относительно рынка. При желании продать квартиру ему может не хватить вырученных средств для погашения всей задолженности, даже несмотря на первоначальный взнос.
Растет и показатель долговой нагрузки заемщиков. Банки же, в свою очередь, могут недооценивать процентные и кредитные риски, предполагая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как это обычно бывает в классической рыночной ипотеке.
Также растут расходы бюджета по программам господдержки ипотеки из-за необходимости субсидировать комбинированную с ними «льготную ипотеку от застройщика» в течение более длительного срока (в том числе в периоды возможного повышения ипотечных ставок).
Бенефициарами всей схемы являются застройщики, так как низкие ставки и, как следствие, умеренный ежемесячный платеж поддерживают краткосрочный спрос на квартиры. Но в долгосрочной перспективе и они могут понести потери.
«Черт знает какие схемы»…
Банки и застройщики в условиях выросшей ключевой ставки, а следовательно – и роста ставок ипотеки, ищут все новые схемы взаимодействия. Среди недавних акций – кэшбек от застройщика, по сути, ипотека без первоначального взноса (далее – ПВ). Схема проста: клиент покупает квартиру в новостройке в ипотеку с ПВ от 15%. Перед сделкой клиент переводит ПВ на счет банка. После регистрации на следующий месяц клиент получает 15% от стоимости квартиры обратно на карту. Ипотеку можно оформить в любом банке, кэшбек вернется живыми деньгами, а не баллами, его можно снять. Максимальная сумма кэшбека – не более 1,5 млн рублей.
Есть и другие схемы. Ипотека с отсрочкой — по этой программе на один или два года застройщик предоставляет субсидию, а банк дает отсрочку оплаты основного долга.
Траншевая ипотека — когда кредит выдается частями. Так, на период первого транша банк выдает заемщику всего 20% от суммы кредита, за счет этого платеж на период стройки в пять-шесть раз меньше того, что будет после второго транша.
Если ипотеку с отсрочкой платежа можно взять только с удорожанием стоимости квартиры, то при «траншевой ипотеке» стоимость объекта не меняется.
И, наконец, программы с экстремально низкими ставками (вплоть до 0,01%). Такие низкие ставки достигаются за счет того, что в цену квартиры закладывается наценка в размере субсидии, которую застройщик выплачивает банку в виде комиссии для компенсации недополученных процентных доходов. Основные риски принимает на себя заемщик, ведь он приобретает квартиру по завышенной цене, а банки могут недооценивать процентные и кредитные риски. Впрочем, «лавочка» скоро прикроется – заявки по программе под 0,01% годовых принимаются лишь до конца марта.
… и как с ними бороться
Стараниями ЦБ минимально допустимый порог для таких программ регулярно рос. 13 февраля минимальная субсидированная ставка составила 4% по всем программам, вместо 3%. К началу марта некоторые крупные банки увеличили минимальное возможное субсидирование еще на 0,5%.
Однако пока данных мер явно недостаточно. Из-за широкого распространения рискованных ипотечных схем, увеличения разрыва цен между первичным и вторичным рынками жилья, а также ухудшения стандартов кредитования, ЦБ с 1 мая повысит макропруденциальные надбавки по высокорискованным кредитам, в первую очередь в сегменте ДДУ. Помимо этого, Центробанк также планирует:
- применять надбавки по таким кредитам в течение года после ввода дома в эксплуатацию, что приравняет ипотеку на жилье, реализуемое на первичном рынке после ввода дома в эксплуатацию, к ипотеке на ДДУ;
- направить в банки дополнительные рекомендации по работе с ипотечными кредитами, выданными по программам «льготной ипотеки от застройщика»;
- рассмотреть вопрос введения стандартизированной схемы ипотечного кредитования, которой не будут присущи риски, свойственные «нестандартным» практикам;
- инициировать законодательные изменения, чтобы исключить недобросовестные практики, приводящие к необоснованному завышению стоимости жилья, если программы «льготной ипотеки от застройщика» продолжат распространяться на рынке.
У застройщиков накопилось нераспроданное жилье
Участники рынка, опрошенные «Стройэкспертизой», едины во мнении: все новые ипотечные программы возникают не на ровном месте, а продиктованы невысокими доходами потенциальных заемщиков.
— Любые формы стимулирования спроса, запускаемые застройщиками совместно с банками – мера вынужденная, это обусловлено недостаточным уровнем доходов покупателей для покрытия ежемесячных платежей по ипотеке, — отмечает Эльвира Галяутдинова, заместитель директора по маркетингу и продажам «#Суварстроит». – Мы за то, чтобы ипотека была доступной для наших покупателей. Это особенно актуально в условиях повышающейся ипотечной ставки, когда рынок стагнирует.
Антонина Дарчинова, коммерческий директор ГК NovaStroy добавляет, что причина возникновения новых схем – дисбаланс, сложившийся на рынке.
— Спрос или объем рынка, по разным оценкам сократился на 20-40%. Например, в феврале в Татарстане было совершено 853 сделок с жилой недвижимостью по ДДУ. Это больше, чем в январе 2023, но более чем на 40% ниже, чем за аналогичный период предыдущего года. Однако, застройщики пока не могут аналогично сократить предложение, так как девелоперские проекты в среднем имеют цикл в 2-3 года. Это приводит к накоплению товарных остатков, и застройщики вынуждены прибегать к косвенным скидкам в виде субсидированных ставок или кэшбека.
Ставки растут, сроки кредитования — тоже
Ситуация на рынке ипотечного кредитования сейчас не самая радужная. Третий месяц в республике падает число ипотечных сделок. В январе 2023 года в РТ по данным Росреестра, заключено 3,6 тыс. договоров с ипотекой, что на 15% ниже декабрьского показателя.
Условия ипотечного кредитования продолжают ухудшаться. По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по РТ в январе 2023 (самые свежие данные на сегодня) составила 7,99% годовых (в том числе кредиты на рефинансирование ранее выданных ИЖК). На первичном рынке – 4,94%, на вторичном 9,47%. Для сравнения, еще в ноябре средневзвешенная ставка составляла 7,16%.
В то же время, растут сроки ипотечного кредитования. Санкт-Петербург, Краснодарский край и Татарстан стали регионами с наибольшим средним сроком ипотечного кредита — 24 года (вторичный рынок) и 26 лет (первичный).
Антонина Дарчинова, коммерческий директор ГК NovaStroy:
— Маркетинговые акции с ипотекой позволяют расширить аудиторию потенциальных покупателей квартир. Их запрет, наоборот, приведет к еще большему сужению рынка и на этом переходном этапе, многое зависит от финансовой модели каждого проекта. Какие-то застройщики предпочтут давать прямые скидки и снижать цены ради уменьшения товарного остатка, кто-то сможет себе позволить растянуть реализацию во времени.
Однако уже через год-два отрасли удастся выровнять баланс спроса и предложения, и мы снова сможем наблюдать стабильный рост цен на недвижимость и улучшение продуктовых характеристик.
Эдуард Калистратов, риэлтор АН «Этажи»:
— Глобальных изменений в стимулировании продаж новостроек я пока не заметил. У застройщиков как были разные интересные акции, так и есть. Единственное, что исчезло — это ставки 0,1% на весь срок. Но данная программа изначально была невыгодная, я клиентам даже не предлагал.
Главный риск таких маркетинговых ипотечных программ – то, что низкие ставки сопровождаются высоким удорожанием стоимости квартиры. И люди берут в кредит сумму на 50% больше, чем могли взять под стандартную ставку.
В любом случае, у таких покупателей со временем появляется какая-то крупная сумма (допустим, материнский капитал), или они просто переезжают и продают эту недвижимость. А долг остаётся долгом.
Как мне кажется, застройщики в будущем будут просто придумывать новые схемы.
Александр Макин, руководитель АН “MONACO“:
— У любой ситуации всегда есть две стороны медали. С одной стороны, покупатель, приобретая квартиру по ставке 0,1%, практически покупает ее в рассрочку, и обеспечивает себе посильный ежемесячный платёж. Но, если посмотреть на ситуацию чуть глубже, все уже не кажется таким радужным.
Во-первых, все маркетинговые программы застройщиков были придуманы для привлечения покупателя. Отсутствие продаж говорят о завышенной стоимости новостроек и отсутствии возможности у людей. Но снижать цены никто не торопится, и лучший вариант — дать возможность купить квартиру даже без первоначального взноса, прибавив переплату к цене, и без того завышенной.
Но посудите сами, у человека нет возможности элементарно накопить на первоначальный взнос, а его вгоняют в «кабалу», которую через год, например, он может и не потянуть. И что делать с квартирой, которая куплена выше рынка на 35%, большой вопрос.
По какому пути пойдут застройщики, сказать сложно, но отсутствие подобных ипотечных «заманиловок» снизит продажи новостроек.
Алина Минибаева
Написать комментарий