Практический опыт юридического сопровождения объектов строительства показывает, что из раза в раз подрядчики встают на те же грабли, отмечает Надежда Муратова, управляющий партнер адвокатского бюро «Муратова и партнеры», кандидат юридических наук. Актуальные аспекты правовых отношений сторон были затронуты на семинаре «Юридические риски в договоре строительного подряда ИЖС», организованном бизнес-клубом ZAGOROD. 

Семинар прошел оживленно, эксперт получила множество вопросов от участников рынка. Публикуем основные тезисы выступления Надежды Муратовой. 

Договор – это юридический акт, который порождает правоотношения сторон на определенных в нем условиях. В договоре каждый пункт должен быть понятен лицам, его заключающим. В том числе, последствия каждого условия договора.  

Закон может содержать императивные требования к договору и порядку исполнения договора. Императивные — установленные законом и не подлежащие изменениям. 

Важно:

• Чтобы договор подряда всегда находился под рукой, поскольку это — технология исполнения договоренностей
• Определить порядок обмена информацией между заказчиком и подрядчиком (способ коммуникации и отправки документов)
• Определить круг лиц, полномочных действовать от имени заказчика
• Подписание документов заказчиком в присутствии подрядчика
• Для минимизации рисков надо четко определять цену в договоре строительного подряда

 

Нормативное регулирование договора строительного подряда: 

Гражданский кодекс РФ – часть 1:

— Общие положения о сделках, в том числе их недействительности– гл.9;

— Общие положения об обязательствах — гл.21, 22, 23, 24, 26;

— Общие положения о договоре – гл. 27, 28, 29.

Гражданский кодекс РФ – часть 2:

Глава 37 Подряд: 

– параграф 1. Общие положения о подряде

— параграф 3. Строительный подряд

Пункт 3 статьи 740 ГК РФ: В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Таким образом, при строительстве индивидуального жилого дома для удовлетворения потребности заказчика — гражданина нормативное регулирование усложняется. 

Дополнительные права заказчика = дополнительные обязанности подрядчика

Статья 730 ГК РФ — Договор бытового подряда

Пункт 3: К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.

Закон РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» (в редакции от 11.06.2021г.)

Приказ Минрегиона РФ от 30.12.2009г.№624 (ред. от 14.11.2011)

«Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»

Статья 740 ГК РФ – Договор строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется:

— в установленный договором срок построить

— по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные

строительные работы,

— а заказчик обязуется создать подрядчику:

— необходимые условия для выполнения работ,

— принять их результат

— и уплатить обусловленную цену.

Существенные условия договора строительного подряда. Их три: предмет, срок выполнения работ, цена.

1. Предмет

для согласования условия о предмете договора подряда необходимо определить:

• содержание — если стороны не согласовали условие о содержании работы, то в таком случае предмет договора подряда может быть признан несогласованным.
• объем
• результат выполняемой подрядчиком работы.

Статья 741. Распределение риска между сторонами

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик.
2. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 716 настоящего Кодекса.

Статья 716. Обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика:

1. Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

• непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования,

технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

• возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;
• иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

2. Подрядчик, не предупредивший заказчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, либо продолживший работу, не дожидаясь истечения указанного в договоре срока, а при его отсутствии разумного срока для ответа на предупреждение или несмотря на своевременное указание заказчика о прекращении работы, не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.
3. Если заказчик, несмотря на своевременное и обоснованное предупреждение со стороны подрядчика об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, оборудование, техническую документацию или переданную для переработки (обработки) вещь, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

2. Срок выполнения работ

Статья 708. Сроки выполнения работы

1. В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

• В случае, когда не определены начальный и (или) конечный сроки, суды могут признать договор незаключенным ввиду несогласования его существенного условия и не применить положения договора к отношениям сторон.
• Промежуточные сроки существенным условием не являются, поэтому их несогласование не влияет на заключенность договора.

3. Цена

Пункт 1 статьи 709. Цена работы:

— В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения.

— При отсутствии в договоре таких указаний цена определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.

В судебной практике имеется две позиции:

1) цена — это существенное условие — Определение Верховного суда России от 23.12.2015г. №308-ЭС15-17278.

Суд указывает:

Согласно положений статей 702, 709, 711, 743 Гражданского кодекса РФ, условие о цене договора строительного подряда является существенным условием, в связи с чем изменения условий договора строительного подряда о стоимости работ возможно только внесением в него изменений.

Поскольку условия о стоимости подлежащих выполнению работ стороны не изменяли, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для увеличения стоимости выполненных работ и отказали в удовлетворении иска.

2) цена не является существенным условием — Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.08.2018г.№Ф06-36132/2018 по делу N А06-5122/2017

Суд указывает:

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (пункты 1,3 статьи 424 ГК РФ).

Следовательно, цена договора не является его существенным условием и может быть определена исходя из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги, поэтому заявитель не вправе ссылаться на отсутствие соглашения между сторонами о цене договора как на основание для признания его незаключенным.

Важно знать: 

По умолчанию цена включает не только вознаграждение подрядчика, но и все его издержки (п.2 ст. 702, п.2 ст. 709 ГК РФ).

К ним могут относиться: расходы на приобретение и перевозку материалов, оборудования, вывоз строительного мусора и отходов, страхование рисков по договору, охрану, затраты на оплату труда рабочих и др.

В договоре можно указать конкретную сумму либо описать, как ее определить (п.2 ст. 702 ГК РФ и п.1 ст. 709 ГК РФ. Например, в договоре может быть установлено, что часть цены определяется твердой суммой, а часть зависит от текущего индекса стоимостного показателя (пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).

Например:

1. Стоимость работ по договору составляет 15 млн.рублей.
2. Стоимость работ по первому этапу составляет 1 млн. рублей., по остальным этапам определяется по каждому отдельно путем подписания дополнительного соглашения и с учетом ежеквартального изменения стоимости материалов.
3. Цена работ составляет 100 тысяч рублей за 1 кв. м реконструкции объекта. Площадь объекта, подлежащего реконструкции, — 300 кв. м.

Общая стоимость работ составляет 30 млн. рублей.

• Если в договоре не будет указано иное, цена (смета) считается твердой. Это означает, что по общему правилу подрядчик не может требовать увеличить ее, а заказчик — уменьшить, даже если при заключении договора невозможно было предусмотреть полный объем работ или необходимых для этого расходов (п. 2 ст. 702, п. п. 4, 6 ст. 709 ГК РФ).
• Если заранее определить полный объем работ или размер расходов затруднительно (например, когда выполняются работы, разные по сложности, характеру, технологии, в зависимости от природных условий, места их производства, новизны — до окончания всех работ на объекте с точностью просчитать цену не всегда возможно), можно согласовать приблизительную цену и установить допустимые пределы ее отклонений.
• Общая стоимость строительно-монтажных работ, выполняемых по договору, является приблизительной и не должна превышать 10 000 000 (десять миллионов) руб., в том числе НДС. Окончательная стоимость работ определяется по фактически выполненным объемам работ, подтвержденным актами о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справками стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

Императивные требования к порядку исполнения договора строительного подряда:

• Сдача и приемка выполненных работ
• Ответственность подрядчика за качество выполнения работ
• Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ, согласно ст. 756 ГК РФ – 5 лет

Согласно ст. 29 Закона РФ от 07 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

• безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);
• соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
• безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы.

 При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

В силу ч. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.