Как обеспечить ввод 50 млн кв. метров малоэтажного жилья в год, почему раскупаются участки в деревнях и какая загородная недвижимость самая востребованная? Разбираемся вместе с экспертами.

Загородному рынку не хватает земель

Объемы строительства индивидуального жилья в стране сохранятся в ближайшие годы на уровне 50 млн кв. м. в год — это половина от общего объема жилищного строительства, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, сейчас ввод ИЖС обеспечивают в основном новые стройки, а не регистрация ранее построенных домов по дачной амнистии. Он призвал активнее вводить в оборот неиспользуемые земли, выявленные Росреестром: «Произошел бурный рост ИЖС, участков уже не хватает. Этот год мы еще прокатимся на существующих заделах, а следующий будет сложнее». 

— Пригодные для строительства организованного поселка площадки — это земли ИЖС с утвержденным проектом планировки территории, где указаны участки. Востребованы участки 5-7 соток для ИЖС, но подобных предложений сейчас почти нет. А если редкие предложения и встречаются, то их стоимость необоснованно завышена, — отметил Сергей Степанов, директор компании «КОРНЕР» в казанском регионе. 

Земельный эксперт Константин Шапкин согласен с коллегой: для возведения коттеджных поселков подходят только земли населенных пунктов, а их количество весьма ограничено. 

— Чаще всего заказы на подбор участков мне приходят на Пестречинский, Лаишевский и Высокогорский районы, Верхний Услон и окрестности. Очень редко — на Зеленодольский район. В границах Казани интересные участки под застройку еще остались, но это небольшие массивы. Там не построить поселок или даже улицу, но 3-9 домов разместить можно. 

Цель: половина ипотеки — на ИЖС

Для развития загородного рынка помимо роста земельных заделов не менее важно строить инфраструктуру и создавать условия для улучшения ликвидности ИЖС как залога для банков. 

По данным аналитиков ДОМ РФ, выдача ипотеки на строительство индивидуальных домов за год утроилась, но остаётся небольшой. Российский рынок ипотеки на ИЖС имеет потенциал роста в 4–5 раз даже при текущих объёмах строительства, это 100–150 тыс. кредитов в год. Сейчас каждый десятый индивидуальный дом строится с ипотекой, а в перспективе может каждый второй. То есть, целевой уровень проникновения ипотеки в сегменте ИЖС, так же, как и объемы ввода малоэтажного жилья — 50%. 

Риэлтор АН «Альтера» Анастасия Хайруллина отмечает, что сейчас появляются интересные ипотечные программы на объекты ИЖС. Дом можно купить как по программе с господдержкой, так и по семейной ипотеке, под 5-7% годовых. При этом можно снизить ставку на строительство дома (подряд). 

Цифры и факты

Наилучшая динамика сделок в сегменте ИЖС по Татарстану приходится именно на земельные участки. Сейчас наиболее развито направление подряда, то есть приобретение земли и возведение на нее дома с привлечением подрядчика, говорит Анастасия Хайруллина.

По данным Росреестра Татарстана, больше всего в апреле по сравнению с мартом увеличился спрос на земельные участки – на 48,8% (6 602 и 9 824).  Индивидуальные жилые дома стали покупать на 35% чаще (1 098 и 1482). 

Цены на участки под ИЖС за 1 квартал ощутимее всего выросли в Татарстане (+11,3%), тогда как в целом по РФ почти не изменились (+ 0,2%), отмечает «Авито недвижимость». 

При этом, сообщает агрегатор, в Татарстане цены на загородные дома с начала 2023 года упали на 13%. Впрочем, на те же 13% отмечен рост цен по итогам 1 квартала 2023, то есть, речь идет о коррекции. 

В 1 квартале 2023 загородное жилье в РТ стоило в среднем 38 890 руб/кв.метр, в 1 квартале 2022 — 44 011 руб/кв.метр. Средняя цена загородного дома по региону оценивается в 3,9 млн рублей. 

При этом на 8% с начала 2023 подорожали дачи: приобрести дачный дом можно в среднем за 700 тысяч рублей.  

В тренде малый формат

Анастасия Хайруллина говорит, что самая ходовая площадь дома — 90-120 кв. метров. Земельные участки сейчас предпочитают побольше — хотя бы 7 соток. По направлениям — Лаишевское как было самым привлекательным, так и остается. Перспективным она считает направление Мамадышского тракта, которое сейчас начинает развиваться. 

— Пока что самое востребованное рынком предложение в эконом-сегменте — это дома, которые входят в лимит 6 млн. рублей по льготной ипотеке. Их буквально сметают молодые семьи, которым нужно съехать от родителей, а также люди, которые переезжают поближе к городу из деревень или из других регионов, — говорит Люция Хасанова, руководитель направления загородной недвижимости АН «Этажи». 

По ее словам, самые ходовые участки — 5,5 -6,5 соток, дома — 90-120 кв. метров: даже состоятельные люди стали относиться к площадям более прагматично, не хотят ухаживать за большим домом и отапливать его. 120 кв. метров — необходимый максимум, где  можно разместить постирочную комнату и котельную, подсобные помещения, которых так не хватает в квартирах. Большие участки тоже не нужны — сажать картошку никто не хочет, достаточно возвести дом и банный комплекс, с баней, небольшим бассейном и крытой мангальной зоной. 

Развитие ИЖС тормозят хаотичные застройщики и небогатые покупатели

Анастасия Хайруллина говорит, что для массовых покупателей главный приоритет по-прежнему — цена. Они скорее пожертвуют удаленностью от города, если объект будет дешевле. По ее словам, спрос вымывает недорогие предложения: если год назад однокомнатную квартиру в Казани можно было обменять на небольшой дом (80 кв. м.), то сейчас это невозможно, так как выросли цены на стройматериалы, а в ближайшем пригороде дефицит участков. Строить жилье на дачных участках сейчас запрещено, поэтому земли в близлежащих к городу населенных пунктах раскупаются, и цены на них растут. 

— Сейчас в Татарстане преобладает хаотичная застройка. Пока потребителю еще сложно объяснить, зачем переплачивать за организованные поселки комьюнити. Многим нужен просто дом, стоящий в поле. Понятно, что такая структура спроса диктуется ограниченными финансовыми возможностями, поделилась Люция Хасанова. 

Тем не менее, в регионе появляются новые проекты загородных организованных поселков. Например, «Нурсиб» возводит поселок бизнес-класса Saharov Residence в Лаишевском направлении. На 2,8 Га заявлено 23 дома Площадь участка — от 10 соток, коттеджа — от 130 кв. метров, стоимость коттеджа стартует от 12,9 млн рублей. 

Посёлок «Ханская Усадьба» в Зеленодольском районе реализует земельные участки с подрядом. Судя по данным Циан, здесь продаются небольшие дома (57- 116 кв.м.), по цене от 5,4 млн. рублей.

ООО «Корнер» («Унистрой») развивает новый формат — строительство объектов на земле заказчика. Дома 97-380 кв. метров строятся по быстровозводимой сборно-монолитной технологии. Застройщик также реализует участки в своем комьюнити Bright Land в Приволжском районе Казани от 500 тыс. рублей за сотку.

Еще один тренд — девелоперы вдыхают в старые поселки новую жизнь. Недавно анонсирована стройка еще одной очереди в поселке «Казанская усадьба». Там будет небольшое комьюнити примерно на 30 домов.

По словам Люции Хасановой, нынешняя ситуация на «загородке» — аттракцион невиданной щедрости: застройщики дают адекватные цены, банки — интересные ипотечные программы. Цены на подрядные работы сейчас стабильны, есть разве что небольшая коррекция цен на стройматериалы с поправкой на сезон.  Но это не может долго продолжаться долго, и впереди вероятен рост цен.

Алина Минибаева

Благодарим за помощь в подготовке материала Бизнес-клуб «ZAGOROD»

Заходное фото: источник: ООО «Корнер»