Дорожающая после подъема ключевой ставки ипотека разгоняет спрос: заемщики торопятся закрыть сделки по прежним ставкам. К тому же, активизировались покупатели-инвесторы, причем, активно приобретаются как арендные однушки, так и коммерческие помещения. Хороший потенциал и у рынка ИЖС, где улучшены и расширены условия по сельской ипотеке. С такими итогами рынок недвижимости Татарстана завершил семь месяцев.

Покупатель жилья выбирает вторичку

— За шесть месяцев по региону зарегистрировано 56,5 тысяч ипотек — на 23% больше, чем за первое полугодие 2022. Больше всего ипотек брали на жилье – 27 тысяч (+26,7%). Активно по ипотеке приобретали и земельные участки – 19,1 тыс. (+17,8%), — подвел итоги первого полугодия 2023 года Ильнур Хисматуллин, и.о. заместителя руководителя Управления Росреестра по РТ.

Спрос на первичном рынке жилья уменьшился на 19%: за шесть месяцев зарегистрировано 8 793 договоров долевого участия (ДДУ). Тогда как спрос на вторичные квартиры по итогам первого полугодия вырос на 19,7%, до 42 521 сделки. 

Перекос спроса в сторону вторички объясняется просто: готовое жилье в среднем обходится покупателю дешевле. Так, в Казани ЦИАН зафиксировал ощутимую разницу в стоимости квадратного метра между первичным и вторичным жильем — 22%. Новостройки обходятся покупателю в среднем в 179 тыс. руб./кв. м., вторичка — в 147,1 тыс. руб./кв. м..

— Июль стал еще более активным месяцем: рынок оживился с конца июня, когда очень хорошо начали брать и первичку и вторичку, — говорит Анастасия Хайруллина, специалист по недвижимости АН «Альтера».

При этом цены пока относительно стабильны: динамика лишь догоняет инфляцию. В то же время, по данным АН «Альтера», в целом наблюдается тенденция сокращения скидок и акций в отделах продаж застройщиков.

Успеть до повышения

Руководитель АН «MONACO» Александр Макин связывает растущую активность на рынке с подросшей ключевой ставкой и соответственно ростом ставок по ипотеке. Об этом заговорили еще в мае, и покупатели стремились закрыть ипотечные сделки по ранее полученным одобрениям. К тому же, ситуация сейчас неспокойная, и любые высвободившиеся деньги лучше конвертировать во что-то твердое. А недвижимость, как показала практика, один из самых надежных активов для сохранения капитала, и, возможно, его увеличения в будущем.

— Повышение ставки ЦБ РФ на 100 базисных пунктов стало сюрпризом для рынка, — отметил Андрей Кочетков, ведущий аналитик «Открытие Инвестиции», — большинство аналитиков ожидало повышение лишь на 50 базисных пунктов. Однако динамика инфляции и курса рубля оправдывают подобный шаг. По всей видимости, регулятор опасается инфляционного всплеска из-за негативной динамики рубля.

Реакция рынка на резкий взлет ключевой ставки не заставила себя долго ждать: три крупных банка — Газпромбанк, Росбанк и Уралсиб уже ухудшили условия для ипотечных заемщиков, подняв ставку кредитования на 0,2-0,5 п.п.

Для инвестиций и для жизни

Среди трендов можно отметить тот факт, что в ипотеку жилье приобретается не только для собственного проживания – на рынке после некоторого затишья активизировались и инвесторы. По словам Хайруллиной, сейчас удачный момент, когда можно вложить минимальные средства с максимальным доходом, поскольку сформирован хороший спрос на посуточную аренду. Причем спрос на малометражные квартиры превышает предложение. К тому же, по ее словам, программы от застройщиков позволяют субсидировать первоначальный взнос, или же сделать выкуп ставки, что в итоге дает меньшую переплату по кредиту. Нередко покупатели вкладывают средства материнского капитала, чтобы приобрести квартиру для последующей сдачи в аренду.

Александр Макин отмечает также всплеск интереса к коммерческой недвижимости. По его словам, доходность от сдачи жилья в аренду как минимум вдвое меньше, и многие покупатели-инвесторы продают жилье и покупают коммерцию для пассивного дохода.

Особенностью 1 полугодия 2023 года стало увеличение почти на 30% ипотечных сделок на нежилые помещения: если в прошлом году с января по июнь в Татарстане было зарегистрировано 957 таких ипотек, то в этом году – 1 242, отмечает Росреестр. 

Стрит-ритейл в фаворе

По оценке компании Ud Group, cпрос и ставки аренды на ликвидные объекты с интенсивным пешеходным трафиком в хороших локациях стабильно растут. В среднем по Казани арендная ставка выросла на 20% с начала года. Спрос и стоимость продажи объектов стрит-ритейла также растут. С начала года стоимость выросла пропорционально арендной ставке — на 20%. Аналитики компании считают, что сегмент стрит-ритейла будет одним из фаворитов для инвесторов. С появлением новых жилых комплексов растут качество предложения, спрос и, соответственно, стоимость.

Наиболее высокая арендная ставка традиционно фиксируется в Вахитовском, Ново-Савиновском и Советском районах. Одни из самых дорогих для аренды улиц Казани: проспект Ямашева, улицы Зорге и Декабристов.

Кроме того, аналитики Ud Group отмечают повышенный интерес со стороны арендаторов к помещениям под общепит, который связан с тенденцией проектирования в жилых комплексах так называемых «гастрономических коридоров».

ИЖС как альтернатива квартире

На конец июля в республике введено 2 млн. 479 тысяч кв. метров жилья, или 80 % от годового плана, сообщает Минстрой РТ. По линии индивидуального жилищного строительства самый высокий процент выполнения – 90%. Построено 1 млн. 355 тыс. кв.метров. В эту общую цифру входят и организованные поселки, возведенные застройщиками, и дома, построенные населением, и постройки, легализованные по дачной амнистии, поэтому точный объем предложения отследить сложно.

О спросе в сегменте ИЖС косвенно говорит и статистика по земельному рынку. В республике за июнь Росрестр зарегистрировал 9476 сделок купли-продажи земельных участков, из них в Казани — 1689.

Спрос на ИЖС сейчас хороший, отмечает Хайруллина. Большая часть покупателей сейчас действительно рассматривают дома как альтернативу квартирам. Еще год назад можно было обменять однушку в Казани на дом в пригороде. Сейчас это невозможно: расценки на строительство и цены на готовые дома стали выше, значительно выросла и стоимость земельных участков.

Тем не менее, разница в ценах между домами и квартирами все еще привлекательна для потребителя. Александр Чесноков, основатель бизнес-клуба «ZAGOROD» среди важных факторов оживления в малоэтажном сегменте называет ощутимый ценовой разрыв между многоквартирным и загородным жильем. Эксперт приводит красноречивые цифры: средний ценник на качественное загородное жилье в казанской агломерации стартует от 60 тыс.руб./кв.метр, тогда как в новостройках квадратный метр предлагается за 150 тыс. руб. и выше. К тому же, на малоэтажку от застройщиков распространяются льготные ипотечные программы.

ИЖС дает хороший вклад в выполнение плана по вводу жилья, и государство заинтересовано в развитии этого сегмента. Среди обсуждаемых сейчас мер поддержки рынка — разработанный Минстроем РФ законопроект о распространении схемы эскроу на стройку индивидуальных домов по договорам подряда. Как и при строительстве многоквартирных домов, застройщик будет возводить дом на свои или банковские средства, а деньги гражданина получит со счета эскроу по окончании строительства. Цель законопроекта — распространить на ИЖС все льготные ипотечные программы, поддержать домостроительные комбинаты, выпускающие домокомплекты, защитить права граждан. При строительстве ИЖС эскроу будет добровольным.

Александр Чесноков не считает распространение эскроу на ИЖС необходимой мерой для развития рынка. По его словам, куда большую пользу дало бы увеличение лимитов кредитования по льготным ипотечным программам.

Сельская ипотека улучшает условия

В условиях дорожающей ипотеки спрос будут поддерживать льготные субсидируемые программы.

В июле банки начали прием заявок на выдачу сельской ипотеки по улучшенным условиям: максимальный размер кредита увеличен с 3 до 6 млн рублей на одного заемщика, для семейных пар размер ипотеки может быть увеличен до 12 млн рублей в случае обращения двух заемщиков. Кроме ИЖС и готового загородного дома на кредитные деньги теперь можно купить квартиру на первичном рынке в домах высотой не более 5 этажей, расположенных в опорных населённых пунктах, определенных Министерством сельского хозяйства. В Татарстане это 29 сел, поселков городского типа и райцентров.

«Зафиксированный в последние годы рост цен на загородную недвижимость заметно повлиял на повышение спроса жителей на большую сумму по льготной ипотеке. Корректировка условий по сельской ипотеке позволит жителям приобрести на более выгодных условиях дома, а теперь еще и квартиры на сельских территориях. Ожидаем, что спрос на сельскую ипотеку в разы возрастет», – рассказала Ляля Кудерметова, директор Татарстанского регионального филиала «Россельхозбанк».

Напомним, заемщиками по сельской ипотеке с льготной ставкой под 3% годовых могут стать россияне возрастом от 21 до 75 лет. Минимальный размер кредита – 100 тысяч рублей при первоначальном взносе 10%, выдается он максимум на 25 лет.

Ключевые параметры рынка недвижимости Татарстана в 2023 году

Источник: данные Росреестр по РТ, ЕИСЖС, realtymag

Светлана Разумова

Фото: изображение от onlyyouqj на Freepik