Как простая приемка квартиры может повлиять на жизни будущих жильцов и бюджет застройщика? Какие ошибки отличают казанские новостройки? Что нужно делать девелоперам, чтобы повысить лояльность дольщиков и избежать судебных исков с их стороны? Говорим об этом с Ильдаром Зиякаевым, членом комитета Госдумы по проблемам долевого строительства, экспертом приемки недвижимости и строительной экспертизы, директором компании «Госприемка».

— Ильдар, вы работаете во многих регионах страны. Какую сравнительную оценку качеству нового жилья в Татарстане можете дать? 

— В этом вопросе Татарстан на уровне выше среднего, и это радует. Как и везде, здесь есть свои проблемы с качеством, тем не менее некоторые местные застройщики работают на порядок лучше своих коллег из центральной части страны или ее южного округа, где объемы ввода жилья сегодня тоже впечатляют.

— Можете выделить типовые ошибки, которыми «болеют» именно татарстанские новостройки? 

— В целом они не отличаются от тех, что допускают застройщики из других регионов – отклонения в геометрии стен и потолков, проблемы с окнами… Но есть одна, которую мы наиболее часто наблюдаем именно в Казани и еще, пожалуй, в Сургуте – отсутствие противопожарных самосрабатывающих муфт в перекрытиях. Причина этого мне непонятна, ведь их установка предусмотрена строительными нормами.

— А какие самые необычные или даже возмутительные неисправности встречались вам в ходе приемки нового жилья в Татарстане? 

— Однажды, принимая квартиру в одном казанском ЖК, мы не обнаружили тягу из вентиляционного отверстия в санузле. Сняли решетку, провели камеру с фонариком и поняли, что отверстие в стене вообще никак не соединено с вентиляционным каналом. Грубо говоря, это был муляж. С таким нарушением мы встретились впервые. Недостаток относится к значительным, ведь он существенно влияет на параметры микроклимата квартиры. К счастью, по нашему требованию застройщик быстро устранил его, и проблема с вентиляцией была решена. 

— Но, если небольшие строительные ошибки исправить легко, то как решить проблемы глобальные? Можете поделиться примером из практики?

— Мы принимали нежилое посещение, которое располагалось на первом этаже в новостройке. В одном из коридоров с небольшой высотой потолка покупатель — владелец бизнеса планировал провести коммуникации холодильных установок, что и предполагал готовый проект, согласованный с дизайнером. Даже стройматериалы были закуплены. Но, как оказалось, застройщик отошел от изначального плана и проложил там вентиляционный канал по потолку. В соседних помещениях проводить коммуникации было нельзя, и собственнику пришлось полностью переделывать проект, что, конечно, оттянуло запуск бизнеса. Вариант решения конфликта был один – требовать от застройщика компенсацию затрат, что и было сделано.

Обещать – не значит гарантировать

— Предполагается, что качество жилья зависит от его класса. Но так ли это в реальности? 

— В сегменте люкс собственники обычно не утруждаются приемкой квартир от застройщика. Как правило, эксперты там выполняют функцию технадзора. Имея на руках готовый проект отделки квартиры, они ждут момента, чтобы скорее приступить к его реализации. Так что с этим сегментом сравнивать все остальные я бы не стал, тем более, он не массовый. Можно сравнить классы комфорт, комфорт плюс, бизнес и премиум. Закономерность, действительно, есть — чем выше стоимость квадратного метра, тем более качественно застройщик выполняет работу. Думаю, у него появляется финансовая возможность привлечь более квалифицированный персонал и строителей, у которых руки откуда нужно растут. Тем не менее, класс жилья – еще не гарантия качества. Мы приняли несколько десятков апартаментов в Москва-Сити и на удивление обнаружили там много проблем. Вплоть, до выбитых стекол и неработающих лифтов. Но все же, это скорее исключение из правила. 

— Тогда можно ли рассчитывать и на другое исключение — квартиры превосходного качества в домах комфорт-класса? Встречались вам такие?

— За девять лет существование нашей компании дважды – в Казани и Барнауле. Две квартиры, где не к чему было придраться – мы просто пожали руку представителю застройщика и поздравили новых жильцов.

«Эксперта закрыли на балконе»

— Ильдар, насколько охотно застройщики допускают экспертов к процедуре приемки квартир? Часто ли приходится сталкиваетесь с различного рода препятствиями?

— Бывает, чинят препятствия, но с каждым годом все меньше. Уже и не вспомню, когда у нас были подобные проблемы в Казани. Хотя именно здесь у нас был случай, когда представитель застройщика во время спора по поводу выявленных дефектов до приезда своего руководителя закрыл нашего эксперта на балконе. Это случилось в 2015 году, когда услуги по приемки квартир были еще в диковинку. 

— А сегодня насколько часто покупатели квартир пользуются такой услугой? 

— Если открыть WordStat (программа для контент-анализа – прим. ред.) в Яндексе, можно увидеть, что количество запросов по нашей тематике увеличивается с каждым годом примерно на 20%. Мы также ощущали рост спроса. Пожалуй, 2022 год стал единственным, когда рынок наших услуг просел. Причины понятны – на фоне всего происходящего у людей было мало желания бороться за качество и свои права. В 2023 году рынок стал восстанавливаться.

— Чем отличается приемка квартиры с участием эксперта от того, что может сделать дольщик самостоятельно? 

— Что значит принять квартиру для простого обывателя? Осмотрелся, «на глаз» стена, вроде, ровная. К розетке смартфон подсоединил, как в интернет-пабликах советуют. Заряжает?  Значит, все в порядке! Кстати, этот «трюк» с розетками повторять не рекомендую — были случаи, когда телефон сгорал от перенапряжения. Как правило, если дольщик все же увидел недостатки, он просто говорит о них представителю застройщика. Тот обещает устранить, и на этом дело обычно заканчивается. Придет в следующий раз собственник в квартиру – недостатки на месте, махнет рукой и подпишет акт приемки… 

Профессиональная приемка начинается с уведомления застройщика о предстоящем комиссионном осмотре. На объекте составляется документ с перечнем всех дефектов квартиры, который подписывается участниками комиссии — экспертом, представителем застройщика и дольщикиком. Мы прописываем все наши требования и сроки устранения недостатков. Информация направляется застройщику Почтой России или вручается в его офисе под роспись уполномоченному лицу. Ранее на устранение дефектов по Закону «О защите прав потребителей» давался любой разумный срок, но не более 45 календарных дней. Сейчас его увеличили до 60 дней. В противном случае мы в судебном порядке добиваемся устранения недостатков или взыскиваем с застройщика денежную компенсацию. Гарантированное достижение результата — вот главное отличие профессиональной приемки квартиры.

Три совета застройщику 

— Ильдар, вы активно занимаетесь общественной деятельностью, являясь членом комитета Госдумы по проблемам долевого строительства. Какие рекомендации вы можете дать застройщикам Татарстана? 

— Самое главное — наладить процедуру контроля качества квартир еще до их официальной приемки дольщиками. Таким образом застройщик не только повысит лояльность собственников, но и убережет себя от дальнейших судебных тяжб. Такую работу можно поручить независимой компании или создать собственный отдел качества. 

Второе: необходимо выстроить работу по досудебному урегулированию конфликтов, подключить все современные каналы коммуникации с дольщиками, чтобы все их требования, которые оформляются уже на этапе приемки (а они все равно будут, даже если застройщик успел провести свою экспертизу и устранил большую часть недоделок) были учтены. Сейчас в основной массе этого нет, а ведь все можно решить по-хорошему, без судов. 

В-третьих, важно повышать уровень компетенций строителей, квалификацию своих подрядных организаций. Нужно вкладываться в передовые технологии строительства. В той же Восточной Европе уже применяют роботов, которые штукатурят стены «под ноль». Но почему-то до нас эти технологии никак не дойдут, все продолжают работать по старинке.  

Право дольщика

— О каких своих правах, как правило, не знают покупатели квартир?

— В этих вопросах грамотность населения пока страдает. Иногда застройщики пользуются этим, предлагая таким дольщикам документы, которые просто нельзя подписывать не глядя. Например, соглашение о переносе сроков строительства или соглашение об уменьшении площади квартиры, где дольщик отказывается от финансовых претензий в случае, если по итогам строительства площадь жилья изменится не в его пользу. С таким документом на руках в суд уже не обратиться.  

— К сожалению, не все дефекты строительства можно выявить в ходе приемки. Если на дворе лето, возможные промерзания окон зафиксировать нереально. Что делать в случае, если проблемы выявляются уже в ходе эксплуатации квартиры?

— На первый взгляд, все проще чем кажется. По закону застройщик несет ответственность по гарантийным обязательствам на инженерные системы в течение трех лет и на конструктив дома, то есть фундамент, стены, перекрытия — в течение пяти. Соответственно, пока срок не истек, собственник может обратиться к застройщику с требованием устранить дефекты или компенсировать затраты на их устранение собственными силами. 

— Вы сказали «на первый взгляд», то есть в реальности все происходит куда сложнее?

— Обычно застройщики неохотно идут на устранение недостатков. Возможно, дело в плохой организации работы с рекламациями. А, может, все гораздо хуже: просто они понимают, что большинство недовольных дольщиков на каком-то этапе сдуются и до суда не дойдут. А зря, потому что с нерадивой компании можно взыскать приличную компенсацию. Так, этой зимой мы взыскали денежные средства с застройщика, у которого принимали квартиру прошлым летом – тогда наши требования об устранении недостатков он проигнорировал. Судебный иск составил 300 тысяч рублей. Наступила зима, и клиент сообщил, что в квартире появилась плесень. Наши эксперты обнаружили проблемы с теплоизоляцией по ограждающим конструкциям окон. На тот момент суд еще шел, мы увеличили исковое требование и в итоге взыскали с застройщика крупную сумму.  

Сценарий жизни с дефектом

— Сегодня застройщики продают не квартиры, а «сценарии жизни», уделяя большое внимание концепции ЖК и, соответственно, местам общего пользования. Нередко для покупателя это становится решающим аргументом. Но можно ли во время приемки квартиры указывать на недоделки в подъезде, во дворе? 

— Нужно! Бывает, застройщик сдает ЖК не в полной готовности. Например, с неработающими лифтами в 20-этажном доме. Необходимо отражать эти моменты в акте, ведь они являются существенным препятствием в пользовании жильем. И здесь закон будет на стороне дольщика. Со дворами сложнее: как правило, застройщики до последнего отмахиваются от проблем, утверждая, что места общего пользования жильцам не принадлежат. Но это неправда: они принадлежат дольщику ровно в той доле, сколько занимает площадь его квартиры в общей площади территории дома. Поэтому обязательно в акте приемки квартиры нужно указывать о нарушениях, обнаруженных в местах общего пользования. Даже если застройщик их не устранит, у собственника будет возможность доказать в суде, что этот недостаток был еще на этапе приемки квартиры. Кстати, способов обращения в суд в данном случае несколько. Один из них – коллективный иск от жильцов. Это довольно действенно. Важный нюанс: в данном случае недостатки будут устранены за счет средств застройщика. В противном случае реальность будет другой – устранять недоделки станет управляющая компания, а платить за это будут сами же жильцы.  

Не нарваться на мошенников и дельцов

— Как выбрать приемщика квартиры и не нарваться с одной стороны на аффилированное застройщику лицо, с другой – на непрофессионала или человека, который пришел не принимать квартиру, а, например, продать собственные услуги по ремонту?

— Если компанию привлекают к судебной строительной экспертизе – это своего рода знак качества. На что еще обратить внимание. Первое – цена приемки. Ну не поедет специалист на экспертизу квартиры за две тысячи рублей! В Казани такая услуга стоит в районе 5-7 тысяч. Второе – документы. Оформит ли эксперт ваши отношения договором, имеются ли у него необходимые сертификаты калибровки на оборудование, подтверждена ли его компетентность строительным образованием и квалификационными аттестатами – проверить это незазорно. Далее уточняйте, какие документы вы получите по итогам вашего сотрудничества. Главным из них станет акт комиссионного осмотра – любой другой документ, составленный в одностороннем порядке, не будет иметь юридической силы. Если эксперт предлагает заполнить лишь дефектную ведомость – это повод усомниться в его профессионализме.

Беседовала Ольга Туманская