В июле в Казани состоялся масштабный архитектурно-строительный форум «Ребус», посвященный экономике строительства в историческом центре. Он объединил около 8 тысяч участников. Одна из сессий была посвящена вопросам строительства жилья в историческом центре.

Молодежь ищет жилье на периферии, в центре ротация жителей происходит медленно

В городах-миллионниках квартиры в центре города составляют в среднем 9% от общего объема предложений на первичном рынке жилья. Такие данные озвучил Михаил Хорьков, председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов. При этом эксперт обратил внимание, что за последний год объем предложений в центре вырос в большинстве городов, за исключением Екатеринбурга, Челябинска, Новосибирска и Красноярска.

Сейчас рынок жилья сконцентрирован на строительстве малогабаритных квартир – на них приходится 53%. В центре этот показатель ниже – 45%. Квартиры в центре и за его пределами различаются по площади: однокомнатные – 41 кв.м и 38 кв.м, двухкомнатные – 65 кв.м и 60 кв.м, трехкомнатные – 94 кв.м и 82 кв.м соответственно. Что касается четырехкомнатных квартир, то разница в площади еще более очевидна – 153 кв.м в центральной части и 113 кв.м – в других районах.

Самые просторные квартиры строятся в центральных частях Москвы, Екатеринбурга, Красноярска, Нижнего Новгорода, Самары и Казани. В то же время есть среди миллионников города, где площадь квартир в центре едва превышает 50 кв.м.

Хорьков отметил, что хорошее распределение квартир в центре и наличие на выбор однушек, двушек и трешек в Москве. На другом полюсе находятся преимущественно южные города – Краснодар и Ростов-на-Дону, где в центре представлено компактное жилье. А также Санкт-Петербург, который характеризуется строительством студий и однокомнатных квартир.

Говоря о количестве сделок по договорам долевого участия, Хорьков подчеркнул: из-за льготной ипотеки рынок жилья стал рваным – короткие циклы подъема чередуются с короткими периодами спада. Эксперт привел следующие данные: доля сделок по ДДУ с квартирами в центре в 2022 году составила 7%, в первом квартале 2023 года – 7,5%.

В Москве квартиры в центре в 2,5-3 раза дороже, чем в других районах столицы, их стоимость в среднем составляет 48 млн рублей. Среди городов, где отмечается заметный разрыв стоимости жилья в центре и за его пределами, — Казань, Самара, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Челябинск и Нижний Новгород. Есть города, где реализация девелоперских проектов в центре достаточно ограничена. Причины могут быть разными, в частности, неготовность покупателей платить больше, и тогда они приобретают жилье в новых кварталах за границами исторического центра.

Анализ возрастной структуры покупателей показал, что молодежь ищет доступное жилье на периферии, а в центре городов ротация жителей идет медленно. «Важный вопрос в развитии центров городов – как остановить поляризацию возрастного состава жителей и сохранить качественное разнообразие рынка», — отметил Хорьков. Эксперт также заметил, что в перспективе столицы сохранят свою привлекательность, но и города за пределами центральной России могут получить импульс к развитию. «За последние 2-3 года цены на жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре взлетели в 1,5-2 раза. Есть города, в которых рост составил 30-40%, и у них больше возможностей с точки зрения привлечения молодежи, потому что они сохранили ценовую доступность для покупателей. Это произошло за счет поддержки конкуренции на рынке жилья», — пояснил спикер.

В историческом центре преобладает жилье премиум- и бизнес-класса

Генеральный директор Urban Awards Ольга Хасанова рассказала о требованиях, которым должно соответствовать новое строительство в исторических центрах городов-миллионников. Сегодня на этих территориях возводится 117 жилых объектов, на первом месте по количеству – Санкт-Петербург, на втором – Москва, на третьем – Екатеринбург. Аналитика рынка недвижимости показала, что в историческом центре преобладает жилье премиум-, элит- и бизнес-класса. А вот комфорт-класс представлен в 7 городах–миллионниках из 16. «Работа с историческим контекстом влияет на стоимость квадратного метра», — подчеркнула Хасанова.

Эксперт обратила внимание, что при строительстве в центре важно сохранить особенность исторической и архитектурной среды, учитывать визуальный образ города, объект должен участвовать в формировании общественных пешеходных пространств. При разработке новой застройки важны восприятие панорамы города с разных точек и соразмерность зданий.

Сегодня в центре городов зачастую ведется точечная застройка, дома находятся рядом с парками и водоемами. Они камерные, с небольшим количеством квартир на этаже и функциональной планировкой, зоной ресепшен и оснащены системой «умный дом». Застройщики организуют для будущих жильцов благоустроенные закрытые дворы и строят подземные паркинги.

Чтобы заманить девелоперов в центр, нужны преференции

Заместитель начальника Управления архитектуры и градостроительства Казани Анастасия Латыпова остановилась на правовых проблемах реализации проектов в историческом центре. Она напомнила, что благодаря программе ликвидации ветхого жилья облик Казани в центре стал более привлекательным, однако в результате в этой части города почти исчезла жилая функция. Сейчас ситуация начинает выравниваться во многом благодаря новым интересным девелоперским проектам.

В то же время Латыпова отметила, что заманить девелоперов в центр города непросто, поскольку правовое регулирование многослойное – на стандартные требования при строительстве жилых домов накладываются дополнительные правила, а также действует многостадийная процедура согласования проекта – через градсовет, межведомственные комиссии при мэре Казани и Раисе Татарстана. Поэтому в Казани застройщикам в центре предоставляются преференции локальными нормативами градостроительного проектирования и Правилами землепользования и застройки.

Латыпова обозначила типичные ошибки, которые совершают девелоперы, решившие реализовать проект в центре Казани. В частности, не собирается полная информация о том месте, где будет вестись строительство, не учитывается характер и стилистика существующей застройки, недооценивается потенциал территории. В связи с этим замруководителя УАиГ посоветовала застройщикам перед проектированием внимательно изучить не только всю градостроительную документацию, но и историю места, поскольку отсылка к ней будет приветствоваться, а также обращаться к услугам архитекторов, которые имеют опыт работы в границах исторического поселения.

Прикладным опытом строительства в историческом центре поделился Руслан Ковалев, директор девелоперской компании «Тэкоресурс». На примере жилого комплекса «Щапова premium» застройщик рассказал о том, как по результатам заседания межведомственной комиссии здание из семиэтажного было решено превратить в пятиэтажное. Решение было верным, поскольку повысило престижность жилого комплекса, а уровень стоимости жилья в центре компенсирует сокращение площади.

В целом, по словам Ковалева, процесс строительства объектов в историческом центре (как правило, речь о клубных домах до 40 квартир) занимает всего 20-30% от длительности реализации проекта. Остальное время приходится на разработку и согласование документации.

Типовые решения упростят согласование проекта индивидуального дома

В этом направлении для строительных компаний, специализирующихся на частных домах, есть хорошие новости. Процесс согласования облегчат типовые архитектурные решения, разработка которых ведется сейчас. Об этом рассказала Илюза Хабибрахманова, начальник отдела устойчивого развития исторического поселения Института развития города (Казань).

Она напомнила, что Концепцией устойчивого развития исторического поселения Казани определены территории, где допустимо индивидуальное жилищное строительство. Это Адмиралтейская слобода, район «Третьей горы», улицы Подлужная и Фаткуллина. Институт разработал типовые архитектурные решения для ИЖС, проведя обмеры более 200 сохранившихся домов второй половины XIX – начала XX веков, изучив более 500 архивных чертежей и фото. Особенностью проведенной работы стало использование метода пропорционирования исторических архивных справок и сохранившихся материалов той эпохи.

В уже созданном альбоме представлено 12 типов объектов с разной этажностью, объемно-пространственными композициями и площадью, планами и разрезами, вариантами оформления элементов — заполнения оконных и дверных проемов, наличников, навесов и размещения дома на земельном участке. Это также поможет собственнику подобрать подходящий вариант и получить разрешение на строительство, минуя сложную процедуру согласования облика будущего дома.

Сейчас разработка Института развития города утверждается в Комитет РТ по охране объектов культурного наследия. Воспользоваться предложенными решениями можно будет в ближайшие месяцы. При этом использование типовых проектов не обязательно для собственников – они могут нанять архитектора и согласовать собственный проект.

Олеся Бондаревская

Заходное фото: источник сайт мэрии Казани, kzn.ru, автор Денис Гордийко