Бум дискаунтеров, дефицит складов, коворкинги вместо офисов, апарт-отели как альтернатива съемным квартирам. Какие еще актуальные тренды и перспективные сегменты видят профессионалы рынка недвижимости, рассказала «Стройэкспертизе» Елена Стрюкова, полномочный представитель Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в Республике Татарстан, управляющий партнер консалтингового агентства PERFECT RED.
– Елена, какие события Вы можете назвать главными на рынке коммерческой недвижимости в 2021 году?
– Если говорить о торговой недвижимости, то значительное влияние на рынок оказало введение жестких ограничений по посещению. С 11 октября 2021 года согласно постановлению Кабмина РТ, посещение торговых центров республики для лиц старше 18 лет стало возможным только после предъявления QR-кода. С одной стороны, владельцы ТЦ вынуждены были принять всю ответственность по проверке QR-кодов и соблюдению этих ограничений на себя, и это стало определенным бременем. С другой, по сравнению с 2020 годом бизнес достаточно быстро адаптировался к новым изменениям, сделав все, чтобы не потерять посещаемость.
Но нельзя сказать, что эти ограничения никак не повлияли на бизнес. По большинству торговых центров по итогам года мы видим серьезное «проседание» посещаемости и товарооборота в октябре и ноябре. Даже декабрь по розничному товарообороту не был таким традиционно высоким, как обычно.
Несколько лучше обстояли дела у продуктовых операторов.
Многие из них, находясь в ТЦ, были вынуждены организовать отдельные входы. Традиционно продуктовые операторы – якорные арендаторы с более низкими арендными ставками. В данном случае выполнить роль якоря они не могли: покупатели заходят к ним напрямую, не посещая остальной ТЦ.
Таким образом, финансовые итоги 2021 года оказались на 25–30 % ниже ожидаемых.
– А позитивные итоги были?
– Безусловно. Были и открытия новых объектов, и появление новых арендаторов. Ключевым событием прошлого года в республике можно назвать открытие Ramus mall в Нижнекамске. Это шестиэтажный торговый центр общей площадью 120 тыс. кв. м (торговая площадь – 64 тыс. кв. м). Все очень внимательно наблюдали за этим объектом, его открытие несколько раз переносилось. Он был интересен прежде всего с точки зрения темпов заполняемости – этот критерий сообщает о том, стоит ли строить новые объекты, будут ли они заполняться. На конец 2021 года заполняемость Ramus mall была на уровне 70%, с уверенным составом арендаторов: «М.Видео», New Yorker, O’stin, Funday, Burger King, Zarina, Küchen Land, Befree, CCC shoes, «Cнежная Королева», Fitness House, Kari, Gloria Jeans, Familia, «Л’Этуаль», «Ив Роше», супермаркет «Бахетле» площадью 1,7 тыс. кв. м и др., что внушает оптимизм, ведь Нижнекамск- не город-миллионник.
Фото: Ramus mall
Еще одно крупное событие – в ноябре завершился процесс переезда гипермаркета OBI из казанской «Меги» в новое здание. В «Меге» высвободилось порядка 13 тыс. кв. м, которые в ближайшее время будут заполнены новыми торговыми и развлекательными арендаторами.
Недавно открытый Kazan mall продолжил формировать пул арендаторов – там появилось 49 новых арендаторов. В ТРК «Парк Хаус» – 21, в ТРЦ «Южный» и ТЦ «Горки Парк» – по 12 новых арендаторов.
Также значимыми событиями года стали закрытие «Ашана» в ТЦ «Порт», снос РК «Ривьера», открытие гипермаркета «Лента» в Kazan Mall, большие изменения претерпел ТЦ «Республика».
В целом, 2021 год отличался от 2020-го в плане пандемийных ограничений кардинально. В 2020 году у всех были крайне пессимистические настроения, огромное количество расторжений договоров аренды, новые объекты не открывались. Прошлый год прошел гораздо более оптимистично: даже когда ввели QR-коды и в первые дни ТЦ стояли практически пустыми, такого настроя не было. Даже с учетом того, что в ТЦ стало труднее попасть посетителям, никто не бросился расторгать договоры, и более того, развитие не остановилось. Рынок значительно лучше адаптировался к новым реалиям, и на открытие новых объектов это уже не влияло: кто планировал развиваться – развивались.
Инфографика: PERFECT RED
– В соседних регионах активно развиваются жесткие дискаунтеры. У нас этот тренд заявляет о себе?
– Дискаунтеры были в 2021-м и останутся в 2022 году драйверами рынка, демонстрируя достаточно высокие темпы роста выручки. Один тот факт, что «Светофор», по данным INFOLine, стал лидером роста в сегменте FMCG-ритейла в России, «подвинув» «Ашан», уже о многом говорит. В Казани представлены все игроки рынка продуктовых дискаунтеров, за исключением, наверное, сети магазинов X5 Retail Group «Чижик», магазинов онлайн-доставки «Утконос», магазинов «Смарт» компании «Сладкая жизнь». Но и они озвучили планы по выходу в Казань. В городе уже работают «Доброцен» (3 магазина), «Светофор» (33), «Находка» (66), «Продсклад «Победа» (24 магазина). Как видим, немало.
– Как обстоят дела в складском сегменте?
– Главный тренд – дефицит складских площадей. Когда в 2009 году я занималась сдачей в аренду площадей в логистическом комплексе Q-Park в Лаишевском районе, многие арендаторы были уверены, что склад в Казани не нужен, ведь Москва всего в сутках езды, и в этой промежуточной точке нет никакой необходимости. Другое дело – Екатеринбург, это уже солидная дистанция от московских складов. И вот на дворе 2022-й, и ситуация кардинально изменилась: огромный спрос на складские помещения на федеральных трассах, большой спрос на внутригородские склады в Казани. Они востребованы продуктовым ритейлом, логистическими, транспортными, производственными компаниями. Существенное влияние на сегмент оказывает и активное развитие онлайн-торговли.
Поскольку в складском сегменте практически нет предложений, в 2021 году росла арендная ставка: в классе А она составила 523 руб./кв.м, в классе В – 326 руб./кв. м. Новые объекты строятся, но в основном для собственных нужд компаний – это распределительные и фулфилмент-центры СДЭК, «Озон», «Яндекс Маркет» и другие. Также о желании построить собственные склады заявили Kazan Express, «Мегастрой».
Фото: Romex Group
– Склады в дефиците. А офисной недвижимости хватает?
– Здесь мы тоже вынуждены констатировать дефицит качественных помещений. Вакантные площади в бизнес-центрах Казани на текущий момент — 5,5%, с 2020 года процент вакансии сократился втрое. Рынок продолжает активно поглощать свободные помещения, притом, что новых качественных бизнес-центров за последние 2,5 года появилось всего четыре. Это Orange (в составе БЦ «Азинский», введен в эксплуатацию в 2021 году), Kremlevskaya plaza на ул. Московская, БЦ Urban на Островского и многофункциональный комплекс Luciano Vita Club на месте бывшего комбината «Здоровье».
Последний можно считать своеобразным маркером ситуации с офисной недвижимостью в Казани: первые два этажа в Luciano Vita Club были отданы под коммерческие площади, в том числе порядка 2000 кв. м – под офисы, которые сразу же оказались арендованы по небывалой для Казани ставке – 2500 руб./кв. м (для сравнения: цена кв. метра в БЦ Orange – 1300 руб.). Арендаторы сегодня готовы переплачивать за качество офисных помещений, поскольку это становится инструментом в борьбе за лучшие кадры, особенно в IT-сфере.
– Почему, несмотря на столь высокий спрос на офисную и складскую недвижимость, не растет предложение?
– В сегменте складской недвижимости одна из причин – стоимость аренды складов пока сильно отстает от стоимости строительства.
В прошлом году сильно подорожали строительные материалы – удорожание по бетону, металлу составило более 30%. Стоимость строительства кв. метра складов сейчас составит порядка 45 тыс. руб. При средней ставке на склады класса А 500-600 руб./кв.м мы видим не ту окупаемость, которая могла бы заинтересовать девелоперов.
В части офисов, как мне кажется, девелоперы больше озабочены не окупаемостью (ставка на офисные «метры» растет), а будущей ликвидностью объектов. Недвижимость строится на десятилетия вперед, и девелоперам важно понимать, какое есть будущее у объектов, прежде чем принимать решения. Во-вторых, банки выдают кредиты на строительство офисных центров гораздо менее охотно, чем на строительство жилья, или тех же складов, которые востребованы активно развивающейся онлайн-торговлей. Наконец, для офисов надо найти подходящий земельный участок в центре города или других перспективных районах. Я таким считаю, например, район станции метро «Горки». В целом, мы можем констатировать более быстрые темпы сдачи объектов именно на периферии.
Инфографика: PERFECT RED
– Востребован ли у нас формат гибких офисов?
– Мы в этот сегмент очень верим. Видя, как заполняются коворкинги в Москве и Санкт-Петербурге, сомнений, что они будут заполняться в Казани, у нас нет. Общее предложение по Казани в этом сегменте – 13 708 кв. м, это 16 коворкингов. В прошлом году в Казани открылись 5 коворкингов общей площадью 4000 кв. м. Средняя ставка аренды – 6125 руб. в месяц за рабочее место. Заполняемость по объектам – 73%.
Заявлены планы по открытию коворкинга площадью 4200 кв. м сети смарт-офисов Sok в здании по ул. Пушкина, 2 (собственник здания компания «Золотое яблоко» отдает под коворкинг второй, третий и четвертый этажи здания), что увеличит предложение более чем на 25%. У меня нет сомнений в заполняемости данного объекта, в том числе по поводу парковки. Часть пользователей коворкингов, особенно молодежь, спокойно передвигается по городу без автомобилей, а метро там в шаговой доступности.
Другой вопрос, что эффективнее для собственника — сдача под офисы или под коворкинг? Последний требует отделки, меблировки и управления. С последним пока есть сложности – мало операторов, способных профессионально управлять коворкингами, а это можно сравнить, пожалуй, лишь с управлением отелями.
Ритейл в здании бывшего «Детского мира» вряд ли бы пошел. Коворкинг для данного места – отличное решение, да и внутренняя конфигурация здания с большими окнами способствует обустройству опенспейсов, а не офисов-кабинетов.
– В прошлом году вы провели тур по апарт-отелям в Санкт-Петербурге. Какие идеи могла бы перенять Казань?
– Мы ездили изучать опыт дважды, понадобилось время, чтобы понять тонкости этого сегмента. Апарт-отель – это гостиница современного формата, где вместо обычных номеров имеются юниты с кухонным блоком и отдельным санузлом, иногда их сравнивают с арендным жильем.
Это новый формат недвижимости для региональных рынков, хорошее развитие этот формат жилья получил пока только в Санкт-Петербурге. Хотя идея доходных домов не нова, исторически они были очень популярны в России.
В Москве долгое время формат апарт-отелей использовался как лазейка для строительства жилья на участках земли, предназначенных под коммерческую застройку. Там такие объекты возводились с низкими потребительскими характеристиками. Например, без обеспечения социальной инфраструктурой и соблюдения СНиПов по инсоляции (для жилья они гораздо более строгие, чем для коммерческой застройки). Сейчас активно обсуждается корректировка законодательства, чтобы регулировать этот сегмент и избежать появления нового «псевдожилья».
Сам по себе формат апарт-отелей заслуживает внимания и может быть востребован в Татарстане. Нужно обратить внимание на земельные участки: если на них разрешено строить лишь коммерческую недвижимость, но локация диктует строительство апарт-отеля для краткосрочного и среднесрочного проживания людей, то это повод проанализировать такую возможность.
Для города в этом я вижу только плюсы. Казань каждый год демонстрирует прирост туристического потока, с которым не справляется имеющийся гостиничный фонд. Многие туристы хотят жить не в гостинице, а в отдельной квартире, особенно в пандемию, когда уединенное проживание становится фактором безопасности. К тому же, юнит имеет собственную кухню, что особенно удобно для путешествующих с детьми.
Туристы, снимающие квартиры посуточно, – это огромная масса неучтенных налогов для городского бюджета. Строительство апарт-отелей позволило бы «обелить» эту историю.
Впрочем, туристы – не самая масштабная категория спроса для апарт-отелей. Казань – студенческий город, но обеспеченность вузов общежитиями здесь крайне низкая, да и условия в них не всегда комфортные. К тому же, есть горожане, арендующие жилье. Стоимость аренды юнита в апарт-отеле и однокомнатной квартиры в центре Казани сопоставимы.
К сожалению, все эти группы спроса пока игнорируются нашими застройщиками. Возможно, потому, что большая часть жилья у нас продается еще до сдачи в эксплуатацию, и компаниям пока просто незачем осваивать более сложный сегмент. Тем более, апарт-отели после сдачи еще и нуждаются управлении.
– Увидимся ли на Рождественском саммите РГУД в этом году?
– В прошлом году Рождественский саммит состоялся не традиционно под Новый год, а в июне, поскольку в 2020 году саммит не проводился из-за пандемии.
В 2021-м Саммит был 10-м, юбилейным, мы отказались от большой деловой повестки и сделали акцент на подведении итогов десятилетия РГУД в Татарстане, выбрали лучшие объекты в разных сегментах недвижимости. Могу сказать, что нам понравилось проводить саммит летом: Казань прекрасна, гости могут посмотреть город, июнь менее загружен, чем декабрь. Так что 11-й Рождественский саммит в 2022 году точно состоится, а о дате мы еще подумаем.
Написать комментарий