Вопросы реновации и комплексного развития территорий красной нитью проходили в докладах на «Российской строительной неделе». Принятый недавно закон о комплексном развитии территорий дает большие возможности регионам. Амбиции Татарстана высоки: стать примером для других регионов России по введению стандартов КРТ. В республике и в Казани в частности уже определены площадки для реновации. Какие подводные камни видят местные девелоперы и урбанисты?

Пять стратегических инициатив

В своем докладе на «Российской строительной неделе» глава минстроя РФ Ирек Файзуллин рассказал о стратегических направлениях, которые развиваются в рамках рабочей группы «Агрессивное развития инфраструктуры»:

• Сбалансированное пространственное развитие
• Новые жилищные возможности
• Экология- основа для жизни
• Инфраструктурный прорыв
• Новый ритм строительства

«Новые жилищные возможности» плюс «Стимул» — это одно из ключевых направлений развития жилищного строительства в стране. Задачи на ближайшие 10 лет – построить более 1 млрд кв.метров, и надо отметить, что в 2020 году мы построили не менее 80 млн. кв.метров (более 41 млн.кв.м из них – многоквартирное жилье), несмотря на то, что в 51 регионе страны стройки приостанавливались.

Программа «Стимул» — основа развития территорий. Ввод по этой программе в 2020 году – 8,1 млн кв.метров. В 2021 году по «Стимулу» реализуются 165 объектов в 53 субъектах, более чем на 25 миллиардов рублей. Также в рамках этой программы реализуется сокращение аварийного жилья.

Закон о комплексном развитии территорий в конце года принят, и сейчас субъекты РФ ведут подготовку нормативно-правовой документации. Надо отметить Московскую, Свердловскую, Челябинскую и Сахалинскую области, где нормативные акты уже разработаны.

Минстрой в настоящее время подготовил правила согласования изъятия объектов недвижимости, общие правила согласования включения земельных участков в границы КРТ и правила проведения торгов на право заключения таких договоров КРТ. Также в ближайшее время будет создан информационный ресурс, который объединит всех заинтересованных участников процесса.

Что даст закон о КРТ?

30 декабря 2020 года вступил в силу № 494-ФЗ, который вводит новый единый механизм редевелопента территорий, создавая условия для развития городов.

По заявлениям вице-премьера Марата Хуснуллина, уже в начале 2021 года около 15-20 регионов начнут использовать механизмы, заложенные в законе.

Закон, в частности, предусматривает переход от точечного сноса аварийного дома к переустройству целых жилых микрорайонов, обеспеченных необходимыми объектами соцкультбыта.

В территорию комплексного развития могут быть включено как аварийное жилье, так и дома с высоким износом. Но за это должны проголосовать не менее двух третей участников общего собрания жильцов.

Собственнику предоставляется денежное возмещение или другое жилье с зачетом его стоимости. Если в квартире проживают иждивенцы, новая квартира должна быть не меньшей площади.

За допплату, в том числе за счет средств маткапитала, жилищных субсидий и социальных выплат, собственники смогут купить жилье большей площади.

Татарстан как пример

— С учетом поставленных задач по комплексному развитию территорий мы должны стать примером, в том числе для других регионов. Тем более что Президент нашей республики является руководителем комиссии Госсовета РФ по вопросам развития жилищного строительства и комфортной городской среды РФ. Принятый закон о комплексном развитии территорий дает на законодательном уровне достаточно большие возможности регионам. У субъектов появились в этой части различные полномочия, в том числе по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы», — отметил замминистра строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Владимир Кудряшев.

Сейчас 31 муниципальный район республики готов предоставить участки для апробирования новых стандартов градостроительства.

В Казани есть предложения по комплексному развитию на территориях нежилой застройки. Преобразования коснутся районов улиц Портовая, Родины, а также территории за железнодорожным вокзалом. За счет реновации стагнирующих промышленных площадок их планируется превратить в новые центры притяжения.

Большие планы на 247 га в районе ул.Портовая, где появится большой жилой район с непрерывной набережной, новые общественные пространства.

После выноса технического парка РЖД предполагается реализовать многофункциональную застройку средней этажности с повышением в сторону улицы Татарстан. В районе автовокзала планируется транспортно-пересадочный узел, масштабное благоустройство набережной Волги.

В целом положительно

— В целом закон о комплексном развитии территорий можно оценить положительно. Стоит отметить, что с одной стороны, новый закон позволяет восполнить дефицит площадок для строительства и дает возможности для развития городов, с другой – рождает ряд вопросов об окончательной стоимости затрат застройщика при участии в таких проектах, — отмечает Искандер Юсупов, заместитель генерального директора «Унистрой».

Айдар Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК говорит, что закон о КРТ определенно вызвал неоднозначную реакцию у застройщиков. Например, ко второму чтению было предложено более 100 поправок: 73 из них отклонили, 58 — приняли. Это показатель того, что в рамках законотворческой деятельности закон явно нерядовой, знаковый.

По его словам, в развитии комплексной территории многое будет определяться договором, который будет заключаться с органом местного самоуправления. Это отличная возможность установить прозрачные правила игры и равные условия для всех участников рынка. Что является предпосылкой для создания здоровой конкуренции.

— Мы ждем “живые” кейсы: где и с кем заключат договора по КРТ, станут ли они успешны для девелоперов, для органов местного самоуправления и самое главное — как будут пройдены “узкие” места. На весь этот опыт будет опираться отрасль. Если говорить о факторах продуктивного внедрения этого закона, то их три. Прежде всего, это реализация принципа инициативности государственных и муниципальных органов, первые успешные примеры взаимодействия власти и девелоперов, на которые мог бы опереться рынок, и появление прозрачной юридической практики. И тогда из “громогласного” закона на бумаге он превратится в пример успешного партнерства государства и застройщиков, который позволит создавать комфортную, эстетичную и современную среду для проживания людей, — заключает Мифтахов.

Тахир Давлетшин, экономист, автор концепции генплана «Казань – полицентричный город на Волге»

Пока я вижу желание аффилированных с городскими властями девелоперов застроить огромные территории, сформированные за счет бюджета КРТ, и получить сверхприбыли. У Казани глубинные инфраструктурные проблемы, образовавшиеся за столетия, которые все более усугубляются, но не решаются. Поэтому, при наличии средств, надо их направить в первую очередь на развитие транспортного каркаса, что даст новые территории для застройки в черте города. Транспортный каркас Казани формировался как каркас промышленного города, но никак не постиндустриального города. Наложение современных городских кварталов на устаревший транспортный каркас не даст желаемого результата, создав новые транспортные проблемы для горожан. К слову, и новый генплан также не предполагает решение проблем транспортных.

При агломерационном развитии города генплан Казани не нужен принципиально, а нужна концепция, или стратегия, градостроительного развития Казанской агломерации. С другой стороны, поскольку в настоящее время генплан перестал быть законом для градостроительной деятельности и наши чиновники его могут изменить как захотят, проекты КРТ в противоречие с действующим Генпланом не войдут.  Разработанный на долгосрочную перспективу план развития Казани оказался неактуальным уже к моменту его утверждения. Поэтому, если разрабатывать несколько проектов КРТ в границах Казани, их надо увязать не с генпланом, а стратегией градостроительного развития города, к разработке которой надо приступить немедленно, причем привлекая к этому видных ученых и специалистов в области градостроительства, транспорта, инженерных сетей, а не городских архитекторов. Проекты КРТ локальные, их реализация без разработки общегородской и агломерационной градостроительной концепции может только усугубить проблемы.

Из четырех проектов, по мнению городских властей, принятых как основные, наиболее созревшей для реновации территорией являются кварталы, ограниченные улицами Аделя Кутуя до «Меги», Гвардейская – Рихарда Зорге (проект «Родина»). Реновация этой территории напрашивалась давно, и закон о КРТ даст возможность ее реализации при наличии средств. До принятия закона о КРТ реализацию этого проекта, кроме финансовых проблем, сдерживала проблема изъятия собственности, а сейчас этих препятствий нет.

На мой взгляд, второй по значимости территорией для реновации являются окрестности южного хода кольцевой железной дороги от ст. Дербышки до станции метро «Ометьево», которая не перечислена в числе основных. Реализация проекта «Казань – полицентричный город на Волге» связала бы историческую часть города с его юго-восточными окраинами, в том числе территориями, обозначенными в проекте «Родина».

Самым неприемлемым, разрушительным для городского развития является проект «Портовая». У городских властей нет необходимых компетенций для освоения набережной Куйбышевского водохранилища, в частности, портовой зоны. Вместо выхода на Волгу этот проект, наоборот, закроет выход города к реке. Представленная в августе 2020 года новая концепция развития территории Ново-Татарской слободы (Портовой зоны) ничего другого, кроме «концепции новых фасадов», не предлагает. Но очевидно, что для девелоперов наибольший интерес представляет именно этот проект.

В то же время уверен: проекты КРТ должны быть скорее исключением, чем системой. Применив закон о КРТ, можно решить какую-нибудь главную проблему, но распространить на весь город этот опыт нельзя – жители города и собственники недвижимости не должны постоянно находиться в стрессе.

Тревожит и то, что закон о КРТ примеривают к себе малые города, даже сельские райцентры, в ожидании «бюджетного дождя». В малых городах и населенных пунктах проблема не в том, как застроить, а в том, как эффективно использовать построенное.

Юрий Мочалин, коммерческий директор ООО Специализированный застройщик «ДОМКОР»

Закон о комплексном развитии территорий необходим, проблема расселения граждан из ветхого и аварийного жилья в стране есть. Возможно, Республики Татарстан она касается не столь сильно, так как в нашем регионе, благодаря успешной реализации собственных программ, основные болевые точки по этой теме были ликвидированы. Но для России в целом это огромная проблема. И закон о КРТ, я считаю, это реальная возможность обновить жилищный фонд и решить квартирный вопрос тысяч граждан, переселив их в достойное, комфортное и, главное, новое жилье. Совершенно ни к чему плодить гетто, где один собственник будет на позиции «А Баба-Яга против!» – и все остальные будут зависеть от его решения.

Кроме того, это ведь и существенная экономия бюджетных средств, ведь программа реновации предполагает застройку территории, уже обеспеченной инженерной, а подчас и социальной инфраструктурой. Соответственно, нет необходимости строить дороги, ресурсоснабжающие объекты и так далее.

Единственный минус закона, на мой взгляд, в том, что недостаточно понятно и в каком-то смысле даже недостаточно жестко прописана процедура компенсации собственникам за сносимое жилье. А это тот вопрос, который как раз больше всего волнует граждан. Хотелось бы, по опыту принятия 214-го закона, чтобы к разработке таких серьезных законодательных актов привлекалось профессиональное сообщество, со всех тех, чьи интересы будут затрагиваться данной инициативой.

Конечно же, опасения некоторых депутатов Госсовета Татарстана о том, что вопросы КРТ отдают на откуп крупным застройщикам, далеки от реальности. Вектор развития любого города задается муниципальными властями: разработка и принятие генплана, определение и выделение территорий под комплексную застройку – все эти процедуры идут, как минимум, с подачи и под тотальным контролем муниципалитетов. Мы как застройщики это хорошо знаем. Так что говорить о каком-то строительном лобби в этих вопросах неправильно.

Жизнь не стоит на месте как с точки зрения технологий строительства, так и с точки зрения развития территорий. К примеру, в центре Набережных Челнов, как бельмо на глазу, расположен большой земельный массив, занятый закрывшимся заводом ячеистых бетонов и достаточно токсичным производством силикатного кирпича. Безусловно, эта территория требует реновации и ребрендинга. И таких у нас довольно много. Закон о КРТ позволит продвинуться в решении этих вопросов.

В целом же, я считаю, что закон должен быть доработан. Прежде всего, в части подробного, четкого и ясного описания механизма компенсаций собственникам жилья. И это обязательно должно делаться с привлечением общественного мнения, которое будет представлять все заинтересованные

стороны.