Ни для кого не секрет, что продажи новостроек в России держит ипотека, на которую приходится 70-80% продаж. Поэтому внимание застройщиков и риэлторов, а также их клиентов приковано к дальнейшей судьбе ипотечного кредитования.  Повышение ключевой ставки, возможное сохранение льготной программы лишь в отдельных регионах, разговоры об ипотеке с плавающей ставкой – факторов неопределённости сейчас хватает. Какая-то ясность появится после 15 апреля, когда Минфин и Минстрой совместно с Банком России представят предложения по дальнейшей реализации программы льготной ипотеки в России.

Пока ипотечная статистика только радует. В феврале 2021 года в России, по предварительной оценке, ДОМ.РФ и Frank RG, выдано 147 тыс. ипотечных кредитов на сумму 410 млрд рублей, что превышает показатели февраля прошлого года на 36% в количественном выражении и на 53% в денежном, сообщил Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.

В общей сложности за январь—февраль в стране выдано 242 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 669 млрд рублей. Планка в полтриллиона выдачи достигнута менее чем за два месяца, тогда как в прежние годы на это требовалось по меньшей мере три месяца.

«Мы наблюдаем небывалый рост ипотечного кредитования, который сохраняется уже девятый месяц подряд. Более 240 тыс. ипотечных кредитов с начала года — это почти четверть миллиона семей, улучшивших свои жилищные условия. Конечно, главная причина таких объемов ипотечного кредитования — рекордно низкие ставки по ипотеке. Огромный вклад в этот результат вносит программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, оператором которой является ДОМ.РФ. С помощью этого инструмента с апреля прошлого года купили жилье свыше 400 тыс. семей, сумма выдачи достигла 1,2 трлн рублей», — заявил Марат Хуснуллин.

Льготы под вопросом

Однако дальнейшая судьба ипотеки под 6,5% под вопросом. Фактора здесь два – принципиальная позиция Центробанка и недавнее повышение ключевой ставки.

Председатель Банка России Эльвира Набиуллина предлагает продлить после 1 июля 2021 года программу льготной ипотеки в 24 субъектах России. Это регионы, где рынок жилищного строительства пережил 2020 год хуже, чем в остальных субъектах, несмотря на восходящий тренд: предложение превышает спрос, сокращается объем строительства жилья, снижаются продажи по ДДУ, объемы ипотечного кредитования оставляют желать лучшего.

«Дополнительный спрос, который стимулируется льготной ипотекой, уходит прежде всего в рост цен, мы это видим по ряду регионов, где этот эффект уже стал негативным с точки зрения доступности жилья», — уточнила Глава ЦБ.

Позиция Минстроя при этом однозначна: программу льготной ипотеки надо продлевать везде, это даст более сбалансированное развитие рынка.

Еще один важный фактор – уровень ключевой ставки. 19 марта Центробанк поднял ключевую ставку до 4,5% и предупреждает о дальнейшем повышении уже в апреле. Ставку повысили впервые с конца 2018 года.

По условиям льготной ипотеки правительство субсидирует банкам разницу между рыночной стоимостью кредита и ставкой 6,5%. Если ЦБ держит низкую ставку, то и банки дают кредиты под невысокий процент, и компенсация не требуется. При повышении ключевой ставки объем необходимого субсидирования также растет.

Для рынка жилья повышение ключевой ставки – однозначный сигнал: ипотека в обозримой перспективе дешеветь не будет.

Не плавали – не знаем

Еще одна обсуждаемая новация – введение такого продукта, как ипотека с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ или показателям инфляции.

Банк России опубликовал доклад, в котором предложил варианты регулирования ипотечного кредитования по плавающим ставкам. Среди сценариев как полный запрет таких кредитов, так и ограничение круга заемщиков для таких программ.

Регулятор отмечает, что принять меры нужно для «защиты интересов заемщиков и предотвращения рисков финансовой стабильности в будущем».

Проблема плавающей ипотеки – непредсказуемость: заемщики не смогут заранее рассчитать свои затраты на обслуживание такого кредита.

Руководитель проекта «Банки наизнанку» Инна Семко говорит, что такую ипотеку бы не взяла — хватило валютной.

— Причины следующие: я покупаю недвижимость, но в обозримом и понятном будущем хочу закрыть ипотеку. В случае с плавающей ставкой, ипотеку можно будет платить вечно и здесь проценты за пользование деньгами могут быть космическими.

Время рефинансироваться

А вот для рефинансирования самое время. Сейчас, на фоне пока еще низких ставок по кредитам сохраняется высоким объем рефинансирования ипотеки. В январе на рефинансирование выдано 14,3% всей ипотеки – около 13,6 тыс. кредитов. Новых ипотечных кредитов (без учета рефинансирования) выдано около 81 тыс. – на 23% больше, чем годом ранее.

— Некоторые банки подняли ставку на рефинансирование ранее взятых кредитов. Это звоночки, что тем, кому выгодно рефинансироваться, пора действовать. Сокращение срока при рефинансировании существенно может уменьшить проценты по ипотеке. Мы не знаем, какие ставки будут в ближайшие 5-7 лет, но можем предполагать, что сейчас их будут повышать, — отмечает Инна Семко.

Судя по всему, повышение ключевой ставки приведет к росту ставок ипотечного кредитования именно на вторичном рынке, а на первичном до середины текущего года будет иметь ограниченное действие.

Дамир Габдулхаков, управляющий банком «Открытие» в РТ рассказал, что в их банке повышения ставок по ипотеке не было и пока не планируется.

— Сильного спада в динамике ипотечного кредитования мы не заметили. В первом квартале происходит типичная для каждого года ситуация, люди приглядываются к рынку недвижимости, к возможным изменениям условий кредитования. Если говорить в сравнении, то 2020 год более продуктивен, конечно. Причина – влияние госпрограмм.

Габдулхаков добавляет, что, если льготную ипотеку в Татарстане не продлят, то спад ипотечного кредитования будет незначительный (прогнозно –  10%-15%).

Айдар Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК, напротив, говорит, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе ожидается рост ставок ипотеки в связи с тем, что Центробанк возвращается к нейтральной денежно-кредитной политике. По его словам, динамика ставок будет зависеть от того, будут ли изменения в госпрограмме льготной ипотеки. Если нет, то влияние действий Центробанка за счет этого будет смягчено. Если государство решит пересмотреть эти условия, то это будет ощущаться сильнее.

Эксперт по недвижимости АН «Мегалит» Анастасия Хайруллина говорит, что после прошлогоднего скачка цен на новостройки, льготная ипотека уже не кажется столь привлекательной. Пока, по ее словам, банки столь же дружелюбны и открыты, предлагают разные акции – от снижений суммы первоначального взноса до снижения процентной ставки на определенные строящиеся ЖК от застройщиков. Появилась и ипотека для самозанятых – раньше такого продукта не было. В одном из банков условия для заемщиков таковы: первоначальный взнос от 20%, ставка от 7,4%. Для заявки достаточно паспорта и полиса.

Пока ставки на ипотеку все еще привлекательны, самое время этим воспользоваться!

Где можно продлить льготную ипотеку без негативных последствий?

В Башкирии, Удмуртии, Мордовии, на Алтае, в Дагестане, Чечне, Ингушетии, Ставропольском крае, Новосибирской, Ростовской, Челябинской, Ярославской, Саратовской, Волгоградской, Тверской, Ульяновской, Кировской, Ивановской, Оренбургской, Омской, Псковской, Астраханской, Томской, Курганской областях.

Источник: ЦБ