Застройщики возводят паркинги, но жители новостроек предпочитают ставить машины у дома – бесплатно. Дворы, как и улицы «задыхаются» от автомобилей, а власти планируют сократить норматив по количеству парковочных мест в жилых домах. Что эта инициатива принесет рынку? Разбираемся вместе с его участниками.

Власти, население, застройщики – у каждой из этих сторон свой взгляд на проблему и разнонаправленные интересы. Региональные власти стремятся нарастить объемы строительства жилья, которые, согласно нормативам, должны быть обеспечены парковкой. Застройщики, следуя этим нормативам, возводят подземные и отдельно стоящие паркинги, испытывая при этом проблемы с реализацией машиномест. Жители домов, в свою очередь, хотят парковаться бесплатно, в идеале – максимально близко к своему подъезду.

Чем плоха стихийная парковка? Помимо простого неудобства, она может нести в себе реальную опасность. Небрежно припаркованные авто закрывают проезд для машин экстренных служб – скорой, пожарной, газовой службы, полиции. А ведь в экстремальных ситуациях счет идет на минуты. 

 — По моим подсчетам, проблема с паркингом существует в каждом втором ЖК Казани, и ее уже вряд ли возможно решить – это надо делать на этапе проектирования, — отмечает Анастасия Хайруллина, специалист по недвижимости АН «Альтера». – Впрочем, паркинг не является ключевым фактором при выборе квартиры – решающим аргументом при покупке новостройки становится даже не цена, а размер ежемесячного ипотечного платежа. 

По словам эксперта, цены на паркинги в Казани варьируются от 800 тыс. до 2 млн рублей, в зависимости от локации. Учитывая, что 90% покупателей приобретают недвижимость в ипотеку, покупка парковочного места становится для них обременительной. 

Машиноместо в ипотеку или рассрочку

Как отмечает Анастасия Хайруллина, проблема все же решаема: ряд застройщиков дает возможность приобрести парковочное место в рассрочку, по ипотеке. Также есть вариант аренды парковочного места. 

В пресс-службе компании «Ак Барс Дом» пояснили, что новые запросы к современным комплексам диктуют определенные правила: для жизни и отдыха застройщик отводит в своих проектах все дворовое пространство, а вот для машин выстраиваются отдельные паркинги. Понятно, что при таком подходе оставлять машину у подъезда не получается, места под паркинги отводятся на въезде в ЖК. Для реализации машиномест в своих паркингах компания уже использует такие финансовые инструменты, как рассрочка до трех лет, и ипотека.

Наиль Галеев, директор группы компаний «СМУ-88» также считает, что городские пространства должны принадлежать людям, а не машинам. 

— Неправильно, если дворы или придомовая территория заставлены автомобилями. Поэтому мы стараемся стимулировать наших дольщиков покупать машиноместа и предлагаем выгодные акции. Почти каждый ЖК мы строим с подземной парковкой — она сразу включена в проект. Это удобно: твоя машина находится на территории дома, к ней можно спуститься на лифте со своего этажа, зимой ее не надо греть и чистить от снега. Исключением стал всего один наш ЖК, где мы построили отдельно стоящее здание.  

Спрос на машиноместа растет, но медленно

Согласно статистике Росреестра РТ, в 2022 году в республике наблюдался стабильный рост на жилье и земельные участки, а самый значительный (18%) пришелся на машиноместа. Так, было зарегистрировано около 290 тысяч прав на жилые помещения, (в 2021-м — 288 тысяч), на земельные участки – 224,5 тысяч (в 2021 — 218 тысяч), на машиноместа – более 9 тысяч (было 7,7 тысяч). 

Впрочем, такой годовой рост продаж – на 1,3 тысячи машиномест по Татарстану – это капля в море. Учитывая, что за тот же 2022 год было продано 17 935 квартир в новостройках. 

При этом в целом по стране тренд противоположный: по данным федерального агентства недвижимости «Этажи», в России спрос на машиноместа за 2022 год снизился на 20-25%, что объясняется растущей ценой жилья и желанием покупателей снизить долговую нагрузку при приобретении квартир. Стремясь сэкономить, покупатели отказываются от покупки машиномест и паркуют авто где придется. А места для стоянки автомобилей более востребованы у покупателей квартир бизнес-класса.

Статистика автомобилизации

По данным аналитического агентства «Автостат Инфо», Татарстан входит в топ-регионов России с самым большим парком легковых автомобилей. В этом рейтинге он находится на седьмом месте – по состоянию на первое полугодие 2022 года в республике было зарегистрировано 1,31 млн легковых машин. 

Уровень автомобилизации в столице региона продолжает расти. По статистике Мэрии Казани, за 2021 год в городе стало на 15 тысяч единиц личного автотранспорта больше. По состоянию на февраль 2022 года, в столице республики насчитывалось 460 тысяч автомашин. Таким образом, вопрос расширения дорожной и парковочной сети стоит очень остро. 

Вместе с тем, эксперты рынка отмечают: паркинги застройщику дорого строить и сложно продавать. В итоге страдает и он, и конечный потребитель. 

— Паркинги сейчас продаются фактически по себестоимости. Стоит понимать, что паркинг — это огромные вложения в сложный конструктив и инженерные коммуникации, которые отбиваются очень долго, если отбиваются вообще, — рассказывает Наиль Галеев. 

Аналитики залоговой службы Сбербанка подсчитали, что машиноместо в новостройке может стоить от 3% до 28% от цены квартиры. Итоговая сумма определяется такими факторами, как локация, площадь объекта, его конфигурация и этаж, на котором машиноместо расположено.

Так, стоимость машиноместа в среднем составляет примерно 10% от стоимости стандартной двухкомнатной квартиры без отделки или 8% от стоимости стандартной двухкомнатной квартиры с чистовой отделкой в том же ЖК, сообщает пресс-центр Сбера. 

Авторы исследования рекомендуют учитывать при выборе машиноместа и определении его стоимости следующие моменты:

• семейное (с одним выездом) машиноместо будет стоить в среднем на 25% дешевле индивидуального;
• машиноместо на первом этаже комфортнее, но будет стоить на 30% дороже, чем аналогичное машиноместо на верхнем этаже наземного паркинга;
• разница в стоимости машиноместа на минус первом и минус втором этажах подземного паркинга менее существенна (5%).

Марат Хуснуллин: норматив пора пересмотреть

Возникает резонный вопрос: надо ли вообще возводить большие парковочные комплексы, если они стоят полупустыми, а жители предпочитают стихийную парковку во дворе? 

Закон наделяет субъекты РФ полномочиями устанавливать собственные градостроительные нормативы. Это касается и расчета нормативов по количеству парковочных мест. Необходимое количество машиномест для дома привязывается к квадратным метрам жилой площади дома.

О необходимости пересмотра норматива количества парковочных мест вице-премьер Марат Хуснуллин высказался на заседании коллегии Министерства транспорта и дорожного хозяйства РТ. Он считает, что чрезмерная автомобилизация перегружает дороги, а существующий стандартный норматив определения парковочных мест для новостроек – «одна квартира – одно машиноместо», пора сократить. 

В частности, критике подверглась инициатива мэра Нижнекамска повысить коэффициент с 0,8 до 1,2. Вице-премьер отметил, что, если будет утвержден норматив 1,2, тогда «Нижнекамск гарантированно будет стоять в пробках всю оставшуюся жизнь». 

Завышенным нормативом Марат Хуснуллин считает и коэффициент, действующий в Казани: одно машиноместо на одну квартиру.

— В Казани всегда были четкие нормативы по парковочным местам, — комментирует Наиль Галеев из «СМУ-88», — стандарт «одна квартира – одно машиноместо» очень приблизительный, а в строительстве нельзя что-то делать на глаз. Город несколько раз корректировал эти нормативы, и сегодня застройщики обязаны предусматривать одно машиноместо на каждые 80 кв. м общей площади квартир. До 2022 года этот норматив был 75 кв. м, до 2020 он составлял 66 кв. м, а еще раньше — 53 кв. метра.  

Если посчитать, то в принципе получится как раз тот коэффициент, о котором говорит Марат Шакирзянович — 0,6-0,7. 

Подводя итоги отметим, что пересмотр коэффициента вряд ли разгрузит дворы новостроек, заставленные машинами. Но данная инициатива даст другой эффект: снизит нагрузку на застройщиков, что, в конечном счете будет способствовать повышению доступности жилья. 

Потребители, в свою очередь, могут «голосовать рублем». В продаже есть современные жилые комплексы, дворы в которых обустроены по принципу «двор без машин», где гостевые парковки вынесены за пределы придомовой территории, а дворы отведены для отдыха, спорта, тихих и подвижных игр. В таком случае, покупателю жилья придется закладывать в бюджет покупки и расходы на приобретение машиноместа, в том числе, используя финансовые инструменты: рассрочку, ипотеку, аренду. 

Если такой вариант кажется дорогим или неприемлемым по другим причинам, можно рассмотреть покупку квартиры в старом жилом фонде. Дома на вторичном рынке – «сталинки» и «хрущевки», характеризуются меньшей этажностью и плотностью застройки, и меньшим количеством авто. Здесь нетрудно найти место для бесплатной парковки неподалеку от подъезда. К тому же, благодаря комплексным госпрограммам капремонта домов и «Наш двор», комфортность вторичного жилья и цены на него уверенно растут.   

Светлана Разумова