Ипотечные программы стали настоящим яблоком раздора между Центробанком и строительным блоком. И если стройкомплекс заинтересован строить и продавать, не сбавляя оборотов, то ЦБ видит в дешевой ипотеке массу рисков. Отмена программ с низким ПВ, запрет маркетинговых ставок и другие инициативы ЦБ приведут к тому, что уже к концу года мы не увидим ипотеку в ее нынешнем виде.

Подтверждается информация, которую мы сообщали в конце августа: сверхнизким маркетинговым ипотечным ставкам остается недолго.

Еще в начале сентября ЦБ направил в банки информационные письма о высоких рисках ликвидности. Предположительно, ниже 3% субсидии не будет.

В риэлторской среде Татарстана тем временем переполох: банки начали отмену программ без первоначальных взносов. Так, Промсвязьбанк отменяет ипотеку без ПВ с 1 октября, а прием заявок по программе завершается уже с 22 сентября.

Кроме того, многие крупные застройщики сообщают риэлторам-партнерам, что ипотеки со ставкой 0.1% и 0.01% больше не будет. Унистрой говорит о сроках до конца ноября, Ак Барс Дом — про отмену в течение ближайших двух недель.

Причина таких изменений – последние решения Центробанка.

Ипотека с низким первым взносом подорожает

C 1 декабря ЦБ ужесточает выдачу ипотеки на новостройки — установлена надбавка к коэффициенту риска по ипотечным кредитам в рублях, предоставленным на финансирование по ДДУ, с первоначальным взносом не выше 10%.

«Величина надбавки составляет 2,0 вне зависимости от значения показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН). Мера направлена на ограничение практик предоставления кредитов на ДДУ с низким первоначальным взносом», — уточнили в пресс-службе регулятора.

Решение об ужесточении требований к рисковым кредитам с низким первоначальным взносом, обусловлено следующим:

• в последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, в том числе в рассрочку;
• при этом исторические данные банков показывают, что заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска;
• в соответствии с действующим регулированием при расчете первоначального взноса учитываются только собственные средства заемщика, и не допускается учет заемных средств, рассрочек и (или) комиссий от застройщика, поэтому в случае роста доли кредитов без первоначального взноса в выдачах кредитные портфели банков, по мнению руководства ЦБ, будут более уязвимы к возможным шокам.

В Банке России считают, что принятая мера позволит ограничить практики предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе.

На практике это означает, что кредиты с минимальным первоначальным взносом станут дороже, и выдавать их банкам будет невыгодно.

ЦБ против маркетинговых ставок

Ранее председатель Банка России Эльвира Набиуллина выступила против маркетинговой политики застройщиков, нацеленной на привлечение покупателей с помощью предоставления дополнительных скидок к ставке ИЖК от девелопера.

Она пообещала принять меры против такой практики, которая, по ее словам, вводит в заблуждение покупателей жилья, поскольку застройщики с лихвой компенсируют низкую процентную ставку повышением стоимости продаваемых квартир.

Одной из таких мер уже стало повышение регулятором коэффициента риска.

Не исключено, что обещанные главой ЦБ меры также приведут в той или иной степени к ужесточениям условий выдачи ипотеки на объекты долевого строительства.

Тезисы выступления Эльвиры Набиуллиной:

• Доступная ипотека очень важна, но для этого нужна низкая инфляция.
• Мы можем ограничивать выдачу банками ипотеки уже сильно закредитованным гражданам, которые не могут нести бремя оплаты.
• Рынок не должен создавать риск для людей, которые не оценили свои силы.

Реакция рынка

Пока очевидно одно: если субсидирование отменят, при сохранении нынешнего уровня цен рынок ждет падение продаж жилья. Между тем, нельзя сказать, что профсообщество однозначно против последних инициатив ЦБ. Мнения опрошенных «Стройэкспертизой» участников рынка разделились.

Эдуард Калистратов, риэлтор АН «Этажи»

Я думаю, что однозначно при отмене ставки 0.1% спрос на новостройки упадёт. При примерно равных условиях по ипотеке на покупку у застройщика и уступки от дольщика большим интересом будем пользоваться второе, так как цена предложения у дольщиков намного ниже.

Мне кажется, что застройщики вновь будут активно предлагать траншевую ипотеку, либо давать прямые скидки на квартиры.

Считаю меры ЦБ уместными, так как акция 0.1% — это просто введение в заблуждение заёмщиков. Заемщику сразу делают огромное удорожание квартиры. По факту проценты банку за 10 лет заемщик отдаёт сразу. А по статистике в Татарстане люди в среднем закрывают ипотеку за 10 лет. Поэтому от этой программы в выигрыше только застройщики и банки.

Наиль Галеев, директор группы компаний «СМУ-88»

Несмотря на то, что уровень интереса к новостройкам остается довольно высоким, текущие экономические условия все-таки накладывают свой отпечаток. При сегодняшней стоимости квадратного метра ежемесячный платеж даже по льготной ипотеке становится некомфортным для большинства семей. Поэтому некой альтернативой для льготной ипотеки стали ипотечные продукты, субсидируемые застройщиком — таким образом мы с банками добиваемся адекватных ежемесячных платежей. По сути, сейчас это последний инструмент стимулирования спроса, но он далеко не универсален и применим только к части предложения.

Мы не согласны с позицией ЦБ о том, что застройщики вводят потребителя в заблуждение. Наоборот, мы заинтересованы в том, чтобы при принятии решения покупатель понимал все нюансы предложения — от этого зависит наша репутация, а мы ею очень дорожим.

Что касается альтернативных инструментов продаж, то, по сути, нам остаются только ипотечные программы с господдержкой, а они действуют только до конца года. Решение о продолжении их работы пока не принято. В следующем же году без этих инструментов купить жилье для большинства жителей, особенно семей с детьми, будет сложнее.

Александр Макин, руководитель АН “MONACO“

Считаю, что отмена маркетинговых ипотечных программ не сильно скажется на продажах первичного жилья, так как их наличие не показало космических продаж, как ожидалось. Безусловно, это было хорошим подспорьем для застройщиков и возможностью для потенциальных покупателей, но мы же все понимаем, что акция щедрости была сделана в тот момент, когда это было необходимо. Какие именно инструменты придут на смену данным программам трудно предсказать, всё будет зависеть от количества средств, которые государство готово влить в экономику через банковские институты. Думаю, в любом случае будут программы, которые будут смягчать кредитную нагрузку, но рассчитывать, что квартиры будут в рассрочку, не стоит.

В любом случае, за «выгодные условия» всегда платит клиент.