Российский рынок гибких офисов растет хорошими темпами – уже к 2030 году коворкинги могут занять треть рынка офисной недвижимости. Такая популярность не удивительна: переоснащение классического офиса в коворкинг позволяет собственнику объекта повысить ставки аренды на 35%.

Тренд на шеринговую экономику давно добрался до коммерческой недвижимости. Совместное использование офисной инфраструктуры на условиях аренды оказалось востребовано фрилансерами, коммерческими компаниями и организациями госсектора.

Коворкинг, или «гибкий» офис, зародился в 2005 году в США. Через три года, в разгар мирового финансового кризиса первый подобный проект открылся в России. На сегодняшний день в мировых мегаполисах, таких как Лондон и Нью-Йорк, коворкинговые пространства занимают от 5 до 7% от всей офисной площади в городе.

Лидеры российского рынка коворкингов ставят себе амбициозную цель – к 2030 году сделать «гибкими» 30% офисов в мегаполисах. Именно во столько оценили потенциал рынка коворкингов аналитики компании JLL.

Динамика развития коворкингов в Москве

В среднем по российским городам-миллионникам доля «гибких» офисов сегодня едва дотягивает до отметки в 1,5%. Выше 2% она только в Москве, где сосредоточено порядка 85% от коворкинговых площадей страны.

С 2016 по 2021 год прирост (в основном за счет переформатирования офисной и торговой недвижимости) предложения гибких пространств Москвы составлял в среднем 42% ежегодно. На фоне пандемии часть проектов была заморожена, и в 2020 году темп прироста упал до 18%. Зато в 2021 году пространств под арендуемые рабочие места стало еще на 54% больше. Совокупный объем коворкингов в столице на текущий момент составляет по разным оценкам от 254 до 285 тыс. кв. м.

Ключевые драйверы роста:

• Гибкие условия аренды (разные тарифы и классы коворкингов: А, В+ и В-)
• Рост офисного сервиса, количества и качества услуг, предоставляемых операторами коворкингов
• Экономические мотивы клиентов для перевода CAPEX в OPEX
• Популярность «гибридной» работы и sharing-desk с начала пандемии COVID-19.

Количество коворкингов растет несмотря на заметное расширение площадей и уход с российского рынка ряда крупных западных компаний. В 2016 году на долю иностранных клиентов приходилась треть арендованных коворкингов. В 2020 году таковых была уже только пятая часть, и этот показатель продолжает снижаться. На место ушедших арендаторов приходят российские. По оценкам экспертов, в среднем за год простаивает не более 9% коворкинговых площадей.

Динамика в ПФО

На 1 квартал 2022 года общий объем коворкингов в ПФО составляет 33 тыс. кв. м. Более 25% (8,6 тыс. кв. м) расположены в столице ПФО, Нижнем Новгороде. В Казани, Самаре и Ижевске сосредоточено примерно по 20% «гибких» офисов».

Рынок в Татарстане растет хорошими темпами. Так, с 2019 по 2021 год площадь казанских коворкингов выросла с 3 до 7 тыс. кв. м.

К концу лета ситуация в Казани должна кардинально измениться: ожидается реализация сразу двух масштабных коворкинговых проектов, которые дадут годовой прирост в 89%. Речь о приходе крупных московских игроков. Летом 2022 года оператор Workki реставрирует и переоснастит здание бывших «Коммерческих номеров», которое превратится в коворкинг «На Баумана», площадью 2 тыс. кв. метров.

Еще порядка 4 тыс. кв. метров под «адаптивный» офис готовит SOK. Он расположится в непосредственной близи от первого, на Пушкина, 2. Под 900 нефиксированных рабочих мест перестроят три этажа в здании бывшего «Детского мира».

Крупными клиентами, арендующими коворкинги для своих сотрудников, чаще всего востребованы пространства от 1000 кв. м, а наиболее рентабельными считаются варианты в диапазоне 1 500 – 2 500 кв. м.

Под коворкинги рассматриваются объекты со всеми необходимыми инженерными коммуникациями, усиленным электрокабелем, скоростным интернетом. Высота потолков в чистовой отделке должна достигать 3 м и выше. В помещении должна быть обеспечена хорошая вентиляция. Пространство должно легко трансформироваться под запросы клиента, иметь гибкие планировочные решения для обустройства мини-офисов, зон отдыха и кофе-пойнтов, переговорных и т.д.

У разных заказчиков разные запросы. Кому-то нужны незакрепленные рабочие места, а кому-то фиксированные. Кто-то хочет разместить персонал внутри выделенного кабинета или этажа, чтобы минимально контактировать с другими арендаторами. Требования могут касаться особой планировки зоны ресепшн, переговорных комнат и т.д.

Местоположение объекта на карте города не так критично, как в случае с ТРЦ — здесь нет привязки к высокому трафику. Но для коворкинга важны транспортная и пешеходная доступность. В приоритете здания с парковочными местами, возле метро или остановок общественного транспорта.

По подсчетам управляющего партнера Perfect RED Юлии Прохоровой, переоснащение классического офиса в коворкинг позволит собственнику объекта повысить арендные ставки на 35%.