«Стройэкспертиза» продолжает тему инвестиций в недвижимость других стран. В этом выпуске раскрываем важные нюансы приобретения жилья в Казахстане.

Цены на квартиры в крупных городах Казахстана за последние два года взлетели вверх, и это заставило многих задуматься об инвестировании в этот вид активов или покупке квадратных метров для решения жилищного вопроса.

Изменчивый рынок

Собственно, причин для такого скачка цен было, как минимум, две. Одна из них имеет российские корни: после объявления мобилизации в РФ в сентябре 2022 года, часть россиян покинули страну, выбрав для дальнейшего проживания Казахстан. По разным оценкам в настоящее время здесь пребывает порядка 150 тысяч граждан России, и для многих из них вопросы аренды или покупки жилья до сих пор весьма актуальны.

Однако, самой весомой причиной роста цен стало решение властей разрешить гражданам Казахстана направлять часть своих пенсионных накоплений на покупку недвижимости. Благодаря этому в прошлом году цены росли как на первичном рынке жилья, так и вторичном.

— Люди приобретали квартиры и для проживания, и в качестве инвестиций, – рассказывает Нина Лукьяненко, советник президента саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана. — Программа освоения сумм из пенсионного фонда дала возможность превращать виртуальные деньги в твердую валюту – квадратные метры, и большинство граждан воспользовались этим инструментом.

Однако, в этом году данный фактор почти исчерпал себя и более не оказывает существенного влияния на рынок. Так, по словам эксперта, если в марте 2022 года число сделок с недвижимостью в Казахстане превысило 67 тысяч, то в течение года их количество снижалось, вплоть до среднего значения в 30 тысяч в месяц, когда порог пенсионных накоплений, начиная с которого можно было направлять средства на покупку жилья, был повышен. Начало 2023 года также отметилось падением числа сделок на рынке недвижимости.

— В сфере недвижимости РК есть три главных фактора ценообразования, и все они звучат так: «Локация, локация, локация», — рассказывает Нина Лукьяненко. – «Первичка» это или «вторичка» — большой роли не играет. Однако, сами квартиры и дома обладают разными характеристиками, поэтому спрос распределился следующим образом: кто мог позволить себе купить «первичку» с хорошей локацией и инфраструктурой комплекса, смогли это сделать. Те, кто просто мечтал о квадратных метрах – купили жилье на вторичном рынок и тоже остались в выигрыше.

По словам эксперта, на фоне общего роста стоимости жилья, цены на вторичном рынке сравнялись с «первичкой», однако на данном этапе, в силу снижения спроса на недвижимость, наблюдается плавное и закономерное снижение цен на «вторичку» — слишком много квартир были переоценены их владельцами.

Купить и не прогадать

Как известно, большая часть релокантов предпочитает останавливаться в крупных городах – Астане, Алматы, Шымкенте. В Астане стоимость однокомнатной квартиры на первичном рынке начинается от 20-25 млн тенге (примерно 3,6-4,5 млн рублей) в зависимости от класса жилья, месторасположения ЖК и того, в каком виде квартира сдается – в чистовой или черновой отделке. В Алматы цены выше примерно на 20-30% — это касается как покупки жилья, так и аренды. А вот в других городах ценник незначительно ниже. Большой бум строительства в последние годы наблюдается в Шымкенте и Туркестанской области, где цены приближаются к столичным.

С инвестиционной целью наиболее выгодно покупать жилье на этапе строительства. Так, например, в Астане цены на «однушку» в черновой отделке на данном этапе начинаются от 10 млн тенге (1,8 млн руб), на двухкомнатную квартиру – от 15 млн тенге (2,7 млн руб.). Однокомнатные квартиры в чистовой отделке будут дороже на 3-4 млн тенге (540-720 тыс. руб.). Стоимость квартиры после сдачи дома в эксплуатацию, как правило, повышается на 20-30%.

Еще один вариант получения инвестиционного дохода – сдача квартиры в аренду. В Астане, например, на меблированной «однушке» в хорошем районе и в свежем доме можно ежемесячно зарабатывать от 150 тысяч тенге (27 тыс. руб.), а на двухкомнатной – от 200-250 тысяч тенге (36-45 тыс. руб.).

Считаем налоги

Если собственник жилья решит продать его в течение первого года владения недвижимостью, то ему нужно будет заплатить налог — 10% от прироста стоимости квартиры. Для нерезидентов (например, в случае, если человек получил другое гражданство и планирует уехать из РК) он составит 15%.

Что касается налога на имущество, то его ставка напрямую зависит от стоимости квартиры. Так, например, в диапазоне от 20 млн тенге (3,6 млн рублей) до 75 млн тенге (13,6 млн рублей) включительно налог составит 46 600 тенге (8,3 тыс. рублей) плюс 0,5% с суммы, превышающей 20 млн тенге.

В случае ведения арендного бизнеса, сумма налога для индивидуального предпринимателя составит 1 % от дохода, а размер социальных отчислений – 2 600 рублей. Есть вариант осуществления подобной деятельности и без регистрации ИП. Если годовой доход физического лица не превышает 1 175 МРП (месячный расчетный показатель; 4 млн 53 тыс. тенге), то размер специального ежемесячного платежа для него составит 1 МРП (620 руб.).

Стать своим

В некоторых странах факт покупки недвижимости позволяет получить вид на жительство или какие-то другие преференции, но, как подчеркивает Нина Лукьяненко, в Казахстане иностранные граждане не могут приобретать недвижимость на праве частной собственности.

— В данном случае все наоборот – сначала следует получить гражданство или вид на жительство, и только затем у вас появится право покупки квадратных метров в собственность. Есть и второй путь — открыть здесь бизнес, ТОО (Товарищество с ограниченной ответственностью), а затем приобрести недвижимость, оформив его на юридическое лицо. Иных вариантов, к сожалению, нет, — констатирует эксперт.

Получение вида на жительство позволяет не только приобретать жилье в собственность, но и участвовать в ипотечных программах, как коммерческих банков, так и государственного Отбасы Банка, чей ипотечный портфель составляет порядка 60% от общего объема выдач. Эффективная ставка по депозитам Отбасы банка при соблюдении условий варьируется от 3,5% до 13% годовых.

— В Казахстане развитая инфраструктура – здесь есть все для комфортной жизни, — резюмирует Нина Лукьяненко. – Несомненно, это успели оценить люди, которые выбрали нашу страну для временного или постоянного проживания. Уверена, они сделали для себя немало приятных открытий.

Майра Медеубаева