Президент Гильдии риелторов Татарстана Анастасия Голяшева рассказала «Стройэкспертизе» о льготной ипотеке, которая не так однозначно хороша, как кажется, о спросе на бункеры и о том, чего ждать от республиканского рынка недвижимости в 2023 году.

– Анастасия Геннадьевна, что происходит сегодня с продажами недвижимости в Татарстане?

– Многие эксперты говорят, что в 2022 году был спад спроса. Мы попросили обратную связь у Росреестра – рынок первички не учитывали, потому что там было все хорошо с прошлогодними ипотечными ставками, – но по вторичке количество договоров купли-продажи сопоставимо с уровнем 2019 и 2020 годов.

– Но не с уровнем 2021 года?

– Прошлый год вообще был особенным. Действовало много интересных программ. Можно было зайти на рынок, вложив всего лишь 500 тысяч в качестве первоначального взноса. Многие до сих пор платят ипотеку – с небольшим ежемесячным платежом. Появилась семейная ипотека, с первоначальным взносом в виде маткапитала и минимальной ставкой в 1,5%. Стартовало много строек, а новая стройка – это интересные предложения. Были интересные варианты – в середине года можно было купить квартиру за 6 млн, а в конце года продать на 30% дороже. К рынку недвижимости было очень много внимания. Люди покупали, перепродавали и хорошо на этом зарабатывали. Так что 2021 год был годом инвестора. Сейчас же речь идет не о том, чтобы заработать, а о том, чтобы сохранить.

– Что может изменить ситуацию в лучшую сторону в 2023 году?

– Кардинальные перемены едва ли возможны, но одно из ключевых событий, определяющих тенденции следующего года – это новость о продлении льготной ипотеки до июля 2024 года. С одной стороны, это позитивная информация для покупателей. С другой стороны, льготная ипотека – это своего рода лазейка для застройщиков и банков, которые искусственно завышают цены, зная, что спрос есть. Так или иначе, продление программы простимулирует реализацию уже запущенных проектов. Но на вторичном рынке изменить ситуацию и увеличить спрос возможно только с понижением ставки по ипотеке.

– Чем на ваш взгляд чревато завышение цен?

– При неблагоприятном сценарии для банков это может обернуться ростом неликвидных активов. Стоимость первички складывается из собственно стоимости квартиры и конечной стоимости кредита, сейчас – с немалыми ставками. Если по какой-то причине покупатель оказывается не в состоянии выплатить ипотеку или ипотечный кредит, то банк не сможет продать эту квартиру на рынке по цене, которую заплатил заемщик.

– Забегая вперед: если наценка за использование заемных средств продолжит расти и летом 2024 года будет принято решение об отмене льготной ипотеки, как события на рынке будут развиваться дальше?

– Я полагаю, что и у банков, и у застройщиков заготовлены сценарии на этот случай. Исход, при котором ипотечная ставка превысит 10% и не будет никаких акций, маловероятен. Застройщики скорее сократят маржу, чем рынок. Кроме того, к чести и банков, и застройщиков, ипотека – не единственный инструмент расширения возможностей покупки недвижимости. Один из крупных татарстанских застройщиков, например, предлагает такой вариант, как жилищно-накопительное строительство. Прежняя программа предоставляла рассрочку на 5-7-10 лет, и получить её могли даже нерезиденты РФ. Возврат к таким условиям вполне возможен. Мне также кажется вполне реальным возврат системы выдачи жилищных сертификатов мигрантам, военнослужащим. Словом, рынок готов к любому исходу.

– Как вы уже сказали, продление льготной ипотечной программы стимулирует завершение начатых проектов. А что будет с новыми?

– Застройщики сегодня находятся в довольно уязвимой ситуации, особенно те, кто не имеют подушки безопасности. При этом те застройщики, у которых по 1-2 текущих проекта, новые пока не анонсируют. Всё замерло в ожидании того, как дальше будут развиваться события на международном уровне. Если эта стагнация продлится, через два –три года мы можем столкнуться с дефицитом первички.

– В последние несколько месяцев эксперты отмечают «остановку» динамики на рынке вторичного жилья. Как долго она продлится?

– Если кардинальных перемен экономической ситуации не произойдет, то ещё несколько месяцев цены на вторичку будут стоять на месте и возможно даже немного снижаться. Но сейчас растет стоимость рабочей силы, прибавили оплату коммунальных услуг, так что в апреле скорее всего мы увидим рост цен на стройматериалы, так что ценник по рынку в среднем увеличится и это повлечет и рост цен на вторичное жилье. Вообще я бы сказала, что сейчас вторичка – сладкий кусочек для инвесторов. Если раньше это был рынок продавца, то теперь это рынок покупателя, учитывая, что многие стремятся продать квартиру быстро и готовы падать по цене. Можно хорошо вложиться, и через несколько лет продать, получив неплохой доход.

– Продолжая тему долгосрочных вложений в недвижимость: одно из «открытий» последних лет и особенно этого года – это инвестирование в проекты гостиничного строительства на территории других государств. Собственник приобретает апартаменты, которые передает в управление оператору, получая 60% от дохода от сдачи. Возможны ли такие проекты в Татарстане?

– Во-первых, у нас все-таки не курортный регион, и оборот такой недвижимости будет довольно низким. Во-вторых, учитывая интенсивность, с которой застраивается Казань и республика, здесь всё время будут появляться новые квартиры под сдачу, учитывая те, что уже есть на арендном рынке. В каждом ЖК есть десяток-другой таких апартаментов. Люди сдают их, чтобы отбить стоимость ремонта, получать какой-то доход уже сейчас. Появление целых комплексов попросту перегреет этот рынок. Нам, риелторам, такого не хотелось бы, ведь аренда – это альтернатива ипотеки, которая для вторичного жилья в ближайшее время вполне может перевалить за 10%. А нам хочется, чтобы люди приезжали в Татарстан и оставались тут жить, приобретая недвижимость в собственность, либо снимая на долгий срок.

– Каким образом, кроме реализации различных инструментов стимуляции спроса, татарстанские застройщики могут привлечь покупателей из других регионов?

– Республика вложила огромные ресурсы в свое развитие и продвижение среди иностранных инвесторов, и отток капиталов в этой ситуации будет печален вдвойне. Однако, в одной только Казани есть несколько проектов, успешное воплощение в жизнь которых станет очень большим вкладом в привлечение новых партнеров. Инфраструктурные проекты говорят о территории больше слов. Я, например, очень жду строительства комплекса на Портовой. Если он будет таким же, как на мастер-планах, то по красоте сравнится с маринами в Турции и Дубае. Это изменит визуал нашего города, станет фишкой столицы республики.

– Какие территории республики сейчас наиболее перспективны с точки зрения «жилища будущего»?

– Татарстан сейчас интенсивно застраивается в разных направлениях, и я бы не хотела тут делать акценты. Хочу только подчеркнуть, что «бетон» сегодня – лучшая инвестиция.

– На урбанистических форумах сейчас много говорят о том, что молодые семьи хотят выбирать жилье исходя из принципов экологичности, близости к природе, наличия зеленых зон вокруг. Вы наблюдаете такую тенденцию?

– Это касается не только молодежи. Пандемия показала, что комфортнее всего жить за городом. Рынок загородной недвижимости в близких к Казани районах растет очень интенсивно. Раньше квадратный метр в городской квартире стоил примерно 150 тыс. рублей, а в загородном доме – 40-60 тыс. рублей, причем туда входили ремонт и земля. За 6 млн рублей можно было купить дом в черте города. Сейчас этот ценник – 8-9 млн. и выше. И скорее всего продолжит расти, по нашей оценке, ещё как минимум на 15% в силу удорожания компонентов стройки, в первую очередь – рабочего дня. Кроме того, изменилось законодательство: сейчас продажа 5 соток запрещена. То есть купить 10 соток, размежевать, построить два дома и продать их уже не получится. Соответственно, земля стала в два раза дороже. С другой стороны, это плюс для покупателя – он получит адекватные с точки зрения различных норм 10 соток. Тем не менее, это по-прежнему растущее направление.

– Поступали ли вам в этом году какие-то необычные запросы, связанные со стремлением людей усилить свою безопасность, например – приобрести бункер?

– Таких запросов у нас нет. Правда, хороший бункер никому не помешает, но я уверена, что сейчас не понадобится. Вообще я стараюсь смотреть в будущее через позитивную оптику. Негатив мешает воспринимать новую важную информацию. Мы переживаем сегодня не только время перемен, но и время возможностей, а они открываются тем, кто их ищет.

Марина Орлова

Источники фото: фото спикера — из архива Анастасии Голяшевой; фото застройки и Портовой — Портал мэрии Казани; фото загородного дома — Флипик