В жилищном строительстве явная смена фаворита: все большие надежды возлагаются на рынок малоэтажки, а не на многоквартирные дома. Дополнительно поддержать сектор сможет недавнее распространение программы льготной ипотеки на строительство индивидуального жилья «хозспособом». Какие риски есть у самостроя, и как их избежать?

В июне запущена в пилотном режиме ипотечная программа на строительство индивидуального жилья «хозспособом». Речь о возведении частных домов своими силами – без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками.

Когда программа анонсировалась, льготная ставка по программе ипотеки с господдержкой составляла 9% годовых. Сейчас, когда ставка по программе снижена до 7%, аналогичные условия будут распространены и на объекты ИЖС.

Напомним параметры новой программы:

• Льготная ставка – от 7% годовых.
• Максимальный размер займа в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн рублей; для остальных регионов, включая Татарстан – 6 млн рублей.
• Завершить стройку надо в течение года с момента заключения кредитного договора

В 2022 году планируется выдать около 8 тыс. кредитов на строительство частных домов своими силами. Лимиты на программу в масштабах страны пока небольшие — 50 миллиардов рублей до конца текущего года.

Отметим, что кредитные средства в рамках программы можно использовать и на покупку земельного участка с последующей стройкой.

Кредиты на ИЖС хозспособом уже выдает банк Дом.рф. Деньги по программе предоставляются заёмщику в форме кредитной линии, каждый транш перечисляется на отдельный этап строительства после подтверждения завершения работ по предыдущему. Банк ведет контроль хода стройки для выдачи очередного транша.

При этом новая программа вызывает ряд вопросов:

• По условиям, завершить стройку надо в течение года с момента заключения кредитного договора. Достаточный ли это срок?
• Максимальный размер займа для нашего региона – 6 млн.рублей. Достаточно ли этой суммы с учетом подорожавших стройматериалов?
• Какие есть риски у самостроя? Не пострадает ли внешний вид пригородов, весь арх.надзор не является обязательным?
• Что выгоднее для физика – строить самому с привлечением разных подрядчиков, или лучше, если застройщик выполняет весь цикл подрядных работ?

«Стройэкспертиза» задала их участникам рынка ИЖС, входящим в бизнес клуб “Zagorod”. Как рассказал его основатель, Александр Чесноков, главное в этой новости то, что идет вливание денег в рынок ИЖС. Эта программа расширила круг застройщиков, с которыми смогут работать заказчики-физлица. Сейчас индивидуальное строительство переживает подъем, ведь цены на такое жилье в пересчете на квадратный метр гораздо доступнее, чем на многоквартирное. Это ключевой фактор, почему люди рублем голосуют за ИЖС, отметил эксперт.

Опрошенные нами участники рынка сошлись во мнении, что достаточны и срок строительства по программе, и лимит кредитования: за 6 миллионов рублей в Татарстане можно возвести дом площадью до 140-150 кв.метров.

Но в то же время, заказчик-физлицо, не имеющий опыта в стройке, несет ряд рисков. Среди них: некачественное строительство, затягивание сроков работ, риски, что не поставят все необходимые материалы вовремя. И гарантийные обязательства, которые будет некому предъявлять.

Альберт Хисматуллин, руководитель компании «Рукками», рассказывает, что многие потребители при самостоятельной стройке начинают экономить уже на этапе проекта, хотя его можно сделать за 50 тыс. рублей. Эта экономия выходит боком – дом начинает трещать, порой так, что его не спасешь. По картинке из интернета строить нельзя.

Еще одна ошибки – отсутствие грамотной сметы. Когда человек получает кредитные деньги, и начинает строить большой дом, даже не посоветовавшись с профессионалом, на сколько он потянет. Достраивают до половины, а деньги закончились. Поэтому в первую очередь перед стройкой надо обратиться к профессионалам, чтобы посоветовали — что, какого размера, по каким технологиям можно построить под определенный бюджет.

Многие потребители не знают важных моментов, например, как лучше сделать фундамент, стены, утепление. Примыкание дверных проемов, кровли к стене, какие оконные проемы лучше оставлять, как их утеплять. Думаю, что качество при самострое будет низким, — считает Халил Хабибуллин, директор компании «Таурус-хаус».

Он считает, что самостоятельная стройка вряд ли будет более выгодной, по сравнению с привлечением подрядчика:

— Подрядчик, если он работает не первый год, берет стройматериалы с более выгодной дилерской ценой. Если клиент строит как физлицо, то тот же самый бетон, кирпич и другие материалы им будут отдавать по стандартной розничной цене. Есть вопрос и по качеству поставляемых материалов. Кому-то могут привезти бетон сотой марки, а лично мы привозим 300 на фундамент, 350 на лестницу. И наши поставщики знают, что обманывать нас смысла нет – мы контролируем качество.

Директор компании «Имир-строй» Ильнар Ахметзянов считает, что риск самостоятельно не управиться с работами за год – довольно высок:

— Сейчас есть проблемы с поставками материалов. Какие-то надо ждать, так как их нет в наличии. Но если человек сталкивался со строительством, или имеет надежную бригаду, то уложиться в год реально. Шести миллионов рублей хватит на строительство двухэтажного дома площадью до 150 .кв.метров, из добротных материалов, в предчистовой отделке.  Если же клиент хочет строить одноэтажный дом, ему этих денег хватит и на ремонт.

Основной риск самостроя – некачественное выполнение работ, которое может привести к аварийным ситуациям, в силу непонимания строительных процессов. Второй риск – недобросовестные бригады, которые могут получить аванс, пообещать и тянуть сроки или исчезнуть. К тому же, при самостоятельной стройке, даже если есть проект, много времени придется уделять снабжению объекта, контролю, организационным работам и согласованиям.

Снизить перечисленные риски самостроя поможет привлечение профессионального прораба на шеф-монтаж. Такой специалист не только обеспечивает контроль хода стройки, но и полностью сопровождает процесс: составляет техзадание, контролирует закупку и приемку стройматериалов, консультирует рабочих и взаимодействует с заказчиком.