$ 00,0000
00,0000
Казань 14.34 °C

Стоимость жилья выросла в полтора раза, доходы – на 5%

 Как изменилась доступность жилья – в совместном исследовании hh.ru и Циан

Циан – технологичный сервис по поиску недвижимости в России – и hh.ru – крупнейшая российская платформа онлайн-рекрутинга провели совместное исследование, выяснив, как изменилась доступность жилья за последние два года (с 2020 по 2022) и составили рейтинг городов по срокам накоплений на квартиру.

Методология расчета

В расчет рейтингов вошли данные hh.ru по средним предлагаемым зарплатам “на руки”. Показатель по предлагаемым зарплатам чуть ниже реальных заработных плат (с учетом премий и вакансий без указания заработной платы). Поэтому для того, чтобы оценить совокупные доходы жителей Москвы и Санкт-Петербурга, были приведены реальные заработные платы (из Банка заработных плат hh.ru), а не средние значения по предлагаемым зарплатам в открытых вакансиях. В выборку вошли 34 крупных российских города.

Согласно Федеральной программе «Жилище», коэффициент доступности жилья (КДЖ) рассчитывается, как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру средней площадью 54 кв. м на вторичном рынке, при условии сбережения всех своих доходов. То есть КДЖ учитывает стоимость жилья без затрат на повседневные нужды. Для расчета КДЖ Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по крупным городам на вторичном рынке.


Основные выводы исследования:

  1. За два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата – на 5%. Самый большой разрыв – в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость – во Владивостоке. Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.

  2. В Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, жилье оказалось дороже на 56%.

  3. Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. Стоимость квартиры – на 1,64 млн рублей.

  4. Коэффициент доступности жилья достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьезно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 («жилье не совсем доступно»).

  5. В 2020 году жилье было «доступным» в 14 из 34 крупных городов. В 2022 году таких локаций не осталось. Городов с «существенно недоступным» жильем вместо двух (Москвы и Владивостока) стало шесть (+Санкт-Петербург, Казань, Нижний Новгород, Краснодар).

Зарплата выросла на 5%. Жилье подорожало в полтора раза

За последние два года недвижимость дорожает рекордными темпами, заработная же плата отставала от индексации цен на жилье. Эксперты Циан и hh.ru выяснили, насколько большим оказался этот разрыв в уровне доходов и роста стоимости квадратных метров.

Регионы

В регионах, без учета столиц (Москвы и Санкт-Петербурга), средняя предлагаемая заработная плата «на руки» в 2021 году не выросла (в июле 2020 года – 46,31 тыс. р. «на руки», в июле 2021 года – 46,27 тыс.). За год – снижение на 0,1%. Средняя стоимость квадратного метра по этим же городам выросла за тот же период на 20,6%: с 62,1 тыс. р. в июне 2020 года до 74,9 тыс. р. в июне 2021 года.

В 2022 году предлагаемая заработная плата стала увеличиваться. За год (с июля 2021 года по июль 2022 года рост по регионам составил 4,9%: с 46,27 тыс. до 48,5 тыс. р. в месяц. Недвижимость за тот же период увеличилась в цене на 23,5%: с 74,9 тыс. до 92,5 тыс. р.

 За два года заработная плата в регионах выросла на 4,8%, стоимость недвижимости — на 48,9%

Самый большой разрыв – в Краснодаре, где за два года недвижимость подорожала рекордными темпами: +73%, а заработная плата выросла в среднем на 6,2%. Недвижимость Краснодарского края пользуется высоким спросом в последние годы, в том числе за счет покупателей из других регионов, для местных жителей приобретение недвижимости стало малодоступным.

Разрыв более чем в 60 п. п. также и в Омске, подорожавшем по стоимости квадратного метра на 68% из-за изначально относительно невысоких цен на жилье, а по заработной плате – всего на 3,3%. Минимальный разрыв – во Владивостоке (всего 15,6 п.п.) – здесь стоимость жилья за два года повысилась всего на четверть (по причине уже высоких цен на жилье, прибавка оказалась ниже, чем по другим городам), а заработная плата прибавила существенные 10%. Выше прибавка заработной платы была только по Казани – 13% за два года, однако и недвижимость здесь выросла в цене на 64%, поэтому разрыв в динамике зарплаты и стоимости квадратного метра составил 51%.

В пяти крупных городах предлагаемая заработная плата снизилась за два года, а стоимость недвижимости при этом продолжила рост. Меньше других повезло жителям Рязани – здесь зарплата упала за два года на 3%, а стоимость жилья выросла на 56% (разрыв в 59 п.п.). В Кирове похожая ситуация – доходы с 2020 года упали на 3,2%, а стоимость недвижимости выросла в полтора раза (+50%), ценовой разрыв – на уровне 52,7 п.п.

Ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье.

 

В Москве в сравнении с другими городами – довольно серьезный прирост заработной платы, в среднем – на 13%, стоимость недвижимости выросла за тот же период на 30%. В Санкт-Петербурге рост зарплат в разы ниже столичных – всего +3%, а стоимость при этом выросла сразу на 47%.

 

Стоимость недвижимости Заработная плата Разница в динамике
2020 2022 Динамика средней стоимости кв. м 2020 2022 Динамика предлагаемой заработной платы
Краснодар 68,9 118,9 73% 50,7 53,8 6,20% 66%
Омск 50,5 84,8 68% 48,6 50,2 3,30% 65%
Рязань 50,2 78,2 56% 46,6 45,2 -3,00% 59%
Самара 62,1 101,4 63% 44,5 46,8 5,10% 58%
Барнаул 53,5 88,8 66% 38,9 42,2 8,50% 58%
Пенза 51,9 79,9 54% 43,7 42,9 -1,80% 56%
Липецк 48,4 74,6 54% 43,2 42,7 -1,10% 55%
Кемерово 51,7 84,5 63% 40 43,4 8,40% 55%
Астрахань 45 68,1 51% 43,4 42,8 -1,50% 53%
Киров 47,6 71,2 50% 41,3 40 -3,20% 53%
Томск 63,6 97,1 53% 46,9 47,5 1,30% 51%
Воронеж 54,2 86,4 59% 43,2 46,7 8,10% 51%
Казань 85,3 140 64% 45,6 51,5 13,00% 51%
Волгоград 51,9 78,2 51% 45,3 46 1,60% 49%
Ростов-на-Дону 64,6 101,1 57% 45,7 49,3 7,80% 49%
Ульяновск 47,2 71 50% 43,1 43,9 1,80% 49%
Нижний Новгород 74,8 115,8 55% 44,3 47,4 7,10% 48%
Саратов 48,2 72,8 51% 43,8 45,6 4,10% 47%
Ярославль 55,2 83 50% 42 44,6 6,00% 44%
Челябинск 42,4 63,6 50% 44,5 47,8 7,50% 43%
Красноярск 65,7 96 46% 52,8 54,9 4,10% 42%
Новосибирск 74,1 107,8 45% 50,8 53,3 4,90% 41%
Тюмень 68,9 100,1 45% 50,9 54,3 6,70% 39%
Иркутск 73,2 106,7 46% 53,6 57,9 8,10% 38%
Оренбург 45,9 65,4 42% 43,5 47,8 9,90% 33%
Уфа 72,6 98,7 36% 49,9 52 4,20% 32%
Ижевск 55 72,5 32% 41,6 42,2 1,50% 30%
Хабаровск 88 116,4 32% 57,4 59,3 3,40% 29%
Екатеринбург 75 101,3 35% 51,1 54,8 7,20% 28%
Пермь 61,2 81,8 34% 44,4 47,2 6,40% 27%
Владивосток 129,4 162,9 26% 54,3 59,9 10,30% 16%
Регионы 62,1 92,5 49% 46,3 48,5 5% 46%
Москва 238,2 310,2 30% 97,9 110,3 13% 17%
Санкт-Петербург 133,8 208,1 56% 74,3 76,8 3% 53%
Регионы + столицы 69,6 102,6 47% 48,7 51,2 5% 42%

 

Коэффициент доступности жилья: копить 4,5 года

Для расчета коэффициента доступности жилья (КДЖ) Циан рассчитал среднюю стоимость квартиры площадью 54 кв. м по городам-миллионникам на вторичном рынке, а в качестве годового дохода семьи учитывались средние зарплаты по городам за соответствующий период (данные hh.ru).

Средний доход семьи в крупных городах (без Москвы и Санкт-Петербурга) достиг 97 тыс. рублей к июлю 2022 года, в 2021 году показатель был на уровне 92,5 тыс., а в 2021 году – 92,6 тыс. Прирост за два года – на 4,4 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры площадью 54 «квадрата» выросла по тем же городам в среднем на 3,36 млн до 5 млн рублей (+1,64 млн рублей).

Коэффициент доступности жилья в регионах составил 4,3 года. Для сравнения – в 2021 году показатель был на уровне 3,6 лет, а в 2020 году – 3 года.

Согласно международной классификации, жилье считается доступным при КДЖ до 3 лет. От 3 до 4 – «не совсем доступным», от 4 до 5 – «покупка серьезно осложняется» и от 5 лет – «жилье существенно недоступно».

В Москве КДЖ вырос с 5,5 лет до 6,3 лет. То есть, как и два года назад, жилье считается «существенно недоступным», но копить приходится почти на год дольше, несмотря на рост заработной платы на 13%. В Санкт-Петербурге в 2020 году покупка жилья была «серьезно осложнена» в 2020 году и стала «существенно недоступна, как и в Москве. Копить нужно 6,1 года против 4,1 в 2020 году.

В целом по всем городам (без деления на столицы и регионы) коэффициент доступности жилья достиг в 2022 году — 4,5, то есть покупка жилья в настоящий момент «серьезно осложняется», два года назад КДЖ был на уровне 3,2 (жилье «не совсем доступно»).

Коэффициент доступность жилья 2020-2022 (кол-во годовых доходов в стоимости квартиры площадью 54 кв.м)

  2020 2021 2022 Доступность жилья на июль 2020 Доступность жилья на июль 2022 Прирост коэффициента доступности жилья 2020/2022
Челябинск 2,1 2,4 3 Доступно Не совсем доступно 0,9
Оренбург 2,4 2,6 3,1 Доступно Не совсем доступно 0,7
Астрахань 2,3 2,9 3,6 Доступно Не совсем доступно 1,3
Саратов 2,5 2,9 3,6 Доступно Не совсем доступно 1,1
Ульяновск 2,5 2,9 3,6 Доступно Не совсем доступно 1,1
Омск 2,3 3,1 3,8 Доступно Не совсем доступно 1,5
Волгоград 2,6 3,1 3,8 Доступно Не совсем доступно 1,2
Рязань 2,4 3,2 3,9 Доступно Не совсем доступно 1,5
Липецк 2,5 3,2 3,9 Доступно Не совсем доступно 1,4
Красноярск 2,8 3,4 3,9 Доступно Не совсем доступно 1,1
Киров 2,6 3,3 4 Доступно Покупка серьезно осложняется 1,4
Воронеж 2,8 3,7 4,2 Доступно Покупка серьезно осложняется 1,4
Пенза 2,7 3,8 4,2 Доступно Покупка серьезно осложняется 1,5
Кемерово 2,9 3,4 4,4 Доступно Покупка серьезно осложняется 1,5
Ижевск 3 3,4 3,9 Не совсем доступно Не совсем доступно 0,9
Пермь 3,1 3,5 3,9 Не совсем доступно Не совсем доступно 0,8
Тюмень 3 3,6 4,1 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,1
Иркутск 3,1 3,8 4,1 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1
Екатеринбург 3,3 3,8 4,2 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 0,9
Ярославль 3 3,6 4,2 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,2
Уфа 3,3 3,7 4,3 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1
Регионы 3 3,6 4,3 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,3
Хабаровск 3,4 4,2 4,4 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1
Новосибирск 3,3 3,9 4,5 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,2
Томск 3,1 3,8 4,6 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,5
Ростов-на-Дону 3,2 3,6 4,6 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,4
Барнаул 3,1 3,7 4,7 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,6
Самара 3,1 3,7 4,9 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,8
Краснодар 3,1 4 5 Не совсем доступно Существенно недоступно 1,9
Нижний Новгород 3,8 4,8 5,5 Не совсем доступно Существенно недоступно 1,7
Казань 4,2 5,1 6,1 Покупка серьезно осложняется Существенно недоступно 1,9
Владивосток 5,4 5,9 6,1 Существенно недоступно Существенно недоступно 0,7
Регионы 3 3,6 4,3 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,3
Москва 5,5 6,4 6,3 Существенно недоступно Существенно недоступно 0,8
Санкт-Петербург 4,1 4,9 6,1 Покупка серьезно осложняется Существенно недоступно 2
Регионы + столицы 3,2 3,9 4,5 Не совсем доступно Покупка серьезно осложняется 1,3

 

Абсолютно по всем 34 городам, попавшим в выборку, доступность жилья снизилась за два года. Самая сложная ситуация в Санкт-Петербурге из-за наибольшего разрыва в динамике заработной платы и роста цен на жилье – здесь стоимость средней квартиры увеличилась с 2020 года еще на два годовых дохода семьи. Похожая ситуация в Краснодаре, также из-за рекордного роста цен на недвижимость на фоне ограниченного авиасообщения, закрытых границ с другими странами на время пандемии и развития формата удаленной работы. КДЖ вырос на 1,9. В Самаре – прибавка на 1,8, где стоимость жилья увеличилась на 63%, а заработная плата – на 5%.

Для жителей четырех городов – Кирова, Воронежа, Пензы и Кемерова – еще в 2020 году жилье было «доступным» с точки зрения заработной платы и стоимости квадратного метра, но уже в 2022 году покупка здесь «серьезно осложняется». Жители еще 10 городов также имели в 2020 году «доступное» жилье, но к 2022 году перешли на следующий уровень КДЖ: «не совсем доступно».

Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи – в Оренбурге (+0,7 лет), где в сравнении с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жилье подорожало за два года на 42%. Меньше года прибавка в сроках накоплений также и в Челябинске, где даже с учетом роста цен в полтора раза, все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов.

В 2020 году, помимо Москвы, «существенно недоступное» жилье также было и в Владивостоке, где средняя стоимость квартиры превышала пять годовых семейных доходов, за два года прирост по стоимости «квадрата» оказался весьма скромным в сравнении с другими городами – всего на четверть. В 2022 году к этому списку городов с недоступным жильем также присоединились Казань, Нижний Новгород и Краснодар.

Вместо двух городов с «существенно недоступным» жильем в 2020 году – Москвы и Владивостока, в 2022 году таких стало уже шесть. Не осталось городов с «доступным» жильем, в 2020 году таких было 14.

«С весны этого года стоимость квадратного метра на вторичном рынке крупных городов стагнирует, — говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика – К примеру, в апреле средняя стоимость квадратного метра по городам с населением от 500 тыс. человек, составила 102,3 тыс. р, после чего рост прекратился. Текущие средние значения (101,9 тыс.) – на полпроцента ниже весенних цен. То есть уже по итогам 2022 года ожидается небольшое сокращение дисбаланса между приростом цен на рынке недвижимости и динамикой доходов населения».

«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России, — отмечает Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru. – Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».

 

Написать комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.