Республика улучшила свои позиции в рейтинге за счет роста показателей миграции, считают эксперты.

В IV квартале 2024 года большинство регионов, входящих в топ-20 самых инвестиционно привлекательных рынков для экспансии девелоперов, усилили свои позиции. Сократились показатели у Московской области, Республики Тыва, Красноярского края и Воронежской области, поднялись в рейтинге Удмуртская Республика, Астраханская и Ростовская области, а также Пермский край.

Рейтинг самых инвестиционно привлекательных регионов сформирован экспертами «Движение.ру» совместно с центром аналитики DEVISION. Были определены и рассчитаны 16 системных показателей, распределенных по трем группам. В их числе — динамика прироста или убыли населения, его возрастная структура, среднедушевые доходы, обеспеченность жильем, средний возраст вторичного жилья и показатели продаж в сегменте вторичной недвижимости, стоимость технических подключений, себестоимость строительства, маржинальность рынка, его емкость, индекс концентрации конкурентов и другие параметры. Аналитики ранжировали полученные данные по степени важности и влияния на оценку потенциала региона. По итогам сведения всех показателей субъект получил рейтинговый коэффициент. Чем больше его величина, тем регион привлекательнее для девелоперов в плане возможности экспансии.

Топ-20 самых инвестиционно привлекательных регионов России для экспансии девелоперов по итогам IV кв. 2024 г.:

Основными драйверами роста рейтинговых коэффициентов в IV квартале 2024 выступили показатели динамики миграции, концентрации рынка и маржинальности. Динамика миграции, вероятно, может быть связана с фактором СВО. Это может оказаться конъюнктурным фактором, но на рынок недвижимости, как минимум в кратко и среднесрочной перспективе, влияние оказывать будет.

В IV квартале 2024 года изменения произошли в тройке лидеров рейтинга: если Краснодарский край и Ленинградская область сохранили свои позиции, то Московская область сместилась на четвертое место, уступив третье Новосибирской области. Общий балл Московской области снизился по причине сокращения одного из расчетных показателей — количества продаж на вторичном рынке, при этом другие показатели инвестиционного потенциала в области не растут.

Новосибирская область во втором полугодии 2024 года, поступательно двигаясь, переместилась сначала на 4 место, а затем на третье. Отличительная особенность региона — сбалансированность и стабильность показателей. Обладая относительно высокими значениями по большинству из них, область удерживает их на одном уровне и при этом наращивает значения по другим. Так в IV квартале выросли индексы емкости вторичного рынка и концентрации рынка недвижимости. Второе свидетельствует о росте конкуренции среди игроков, что положительно сказывается на предложении и качестве продукта.

Свердловская и Тюменская области не изменили своих позиций, но нарастили общий балл оценки. В основном это произошло за счет положительной динамики миграции.

Республика Татарстан улучшила свои позиции в рейтинге за счет роста показателей миграции. В IV квартале рост оказался очень существенным.

Приморский край переместился на две позиции вверх. Миграция впервые за весь период анализа из убыли перешла в рост.

Республика Саха (Якутия) в IV квартале вошла в топ-10 регионов переместившись с 11 на 9 место. Увеличилась миграция, новостройки стали более доступны за счет снижения средней цены квадратного метра.

Республика Тыва опустилась на 10-е место, но стоит отметить тот факт, что регион за три года смог войти в топ-10 с 73-го места рейтинга. В IV квартале незначительно снизился показатель количества продаж на вторичном рынке. Основное влияние на последовательный рост рейтинга Республики Тыва оказал комплекс рыночных факторов: емкость рынка, цена, себестоимость и маржинальность строительства. Емкость рынка за период 2022-2024 год возросла в 4,5 раза. Для сравнения в Свердловской области за этот период емкость возросла в 1,4 раза. Такой большой рост способствовал формированию относительно высокой средней цены квадратного метра — в среднем 142 тысячи рублей за квадратный метр в период 2022-2024 гг. Низкая себестоимость строительства в этом регионе создала условия для высокой маржинальности — 54% в среднем за период анализа 2022-2024 год — в Свердловской области — 26%. Но по абсолютному масштабу эти рынки безусловно несопоставимы.

Красноярский край опустился с 7 места на 11. В крае снизился показатель миграционного прироста. Также снизился показатель количества продаж на вторичном рынке.

Удмуртская Республика показала наибольший рост (+7), с 20 места на 13. Изменения произошли по большому количеству показателей. Улучшились показатели миграции, возросла маржинальность, вырос показатель по количеству продаж на вторичном рынке. Улучшился индекс концентрация рынка – конкуренция в Удмуртии растет.

Ямало-Ненецкий автономный округ переместился с 13 на 14 место. Сумма рейтинговых коэффициентов в 4 квартале не изменилась, ситуация стабильная. Изменение позиции связано с улучшением показателей регионов, расположившихся выше.

Республика Бурятия улучшила позиции, поднявшись с 17 на 15 место. Миграция в 2024 году из отрицательной перешла в положительную. Средняя цена квадратного метра выросла, рост цены привел к снижению показателя доступности новостроек. Общее улучшение позиций республики ведет к росту конкуренции на региональном рынке, соответственно вырос индекс концентрации рынка.

Сахалинская область поднялась в рейтинге с 18 на 16 место. Миграция из отрицательной перешла в положительную. Существенно повысилась маржинальность за счет роста цены квадратного метра.

Пермский край существенно улучшил позиции, рост с 22 места до 17. Здесь отмечены рост среднемесячной заработной платы, рост маржинальности за счет роста средней цены квадратного метра. Индекс доступности новостроек незначительно снизился.

Ростовская область переместилась на три позиции с 21 на 18. В IV квартале 2024 г произошел существенный рост емкости рынка новостроек: с 3,6 млн м2 до 4,5 млн м2.

Астраханская область улучшила показатели, поднявшись с 25 на 19 место. Причины роста: впервые за весь период анализа отмечен положительный миграционный прирост, также вырос показатель количества продаж на вторичном рынке.

Челябинская область с 23 места поднялась на 20. В IV квартале Челябинская область улучшила показатели за счет роста миграции. Существенно увеличилась маржинальность за счет роста средней цены квадратного метра.

Исследование предоставлено «Движение.ру»

Фото: сайт мэрии Казани, автор — Денис Гордийко