Аналитики Perfect RED исследовали рынок торговых центров Казани за первое полугодие 2022. Есть надежда, что в ближайшее время ставки аренды будут догонять взлетевшие цены на строительство и на рынке начнут появляться новые коммерческие объекты.
- Совокупное предложение в сегменте торговых центров Казани представлено 23 объектами, общей площадью 848 тыс. кв.м. Наиболее качественных торговых центров в Казани 7. Общая площадь этих объектов — 558 тыс. кв.м.
- В 7 крупнейших объектах на момент исследования свободно 17% (+14,7% к концу 2021 года) площадей (расчет велся от арендуемой площади). Еще на 7% площадей не ведется коммерческая деятельность.
- Общая площадь, доступная в аренду, в крупнейших торговых центрах Казани на момент исследования составляет более 55,2 тыс. кв.м. Если в ближайшее время международные операторы не возобновят свою работу, то еще 25 тыс. кв.м. окажутся свободными.
- 39 торговых операторов не расторгли договоры аренды, но не ведут коммерческую деятельность на момент исследования
Новая реальность
Сегмент торговой недвижимости переживает мощнейшую трансформацию. И хотя она началась еще несколько лет назад, чуть предвосхитив изменения потребительских привычек, вызванных пандемией, мы все еще в начале пути.
В ближайшие годы значение и формат торговой недвижимости будут полностью переосмыслены. Но о закате эпохи форматных торговых центров, мы убеждены, говорить преждевременно.
Безусловно, имеет место падение трафика в торговых центрах, в том числе в связи с тем, что в отдельных крупных региональных объектах до 60% занимали международные бренды. В Казани доля приостановивших свою коммерческую деятельность арендаторов, составляет всего 7%. Владельцы работают над полным или временным замещением нефункционирующих магазинов. Это небыстрый процесс. Но для тех арендаторов, кто продолжает работу есть позитивные тенденции.
Свободные и не функционирующие площади в ТЦ,в тыс. кв.м.
* Оценочно: свободная площадь с учетом закрывшихся магазинов OBI и IKEA
Перераспределение спроса
Уже не прогноз, а свершившийся факт, сейчас активно идет перераспределение спроса. У потребителей формируются новые привычки. Жизнь продолжается, людям нужно ходить на работу и одевать своих детей, обустраивать квартиры. И потребители учатся делать это по-новому, в новых местах. Мы наблюдаем активный рост товарооборотов ряда арендаторов, особенно в сегменте fashion, которые продолжили свою работу. В основном это российские бренды. Эти же компании продолжают свое развитие, открывая новые магазины и
захватывая резко опустевшие ниши. Например, Kari, Gloria Jeans. И пусть арендаторы, которые открывают новые магазины более избирательны в выборе объектов и сфокусированы на минимальных капитальных затратах при открытии, развитие не приостанавливается.
Совершенно точно, что будут открываться новые большие и маленькие магазины, как ответ на имеющийся спрос. Сокращение предложения торговых операторов не означает сокращения потребления.
Ставки аренды
Опрос владельцев торговых объектов Казани показал, что в подавляющем большинстве все ставки аренды были проиндексированы в соответствии с условиями договоров, от 5 до 10%. На фоне имеющейся инфляции это означает фактическое падение ставок в реальном выражении. Конкуренция между коммерческими объектами за новых арендаторов высочайшая.
В желании заполнить пустующие площади, некоторые собственники будут вынуждены демпинговать. При этом, это не всегда означает снижение непосредственно ставок аренды. Зачастую арендаторы выдвигают больше требований к готовности помещений, желая снизить свои капитальные затраты при развитии.
Новые магазины и ярмарки в ТЦ, в шт
Расторжения неизбежны
Любой бизнес имеет свой запас прочности, но он не бесконечен. Для тех компаний, кто приостановил свою коммерческую деятельность, но договоры аренды не расторгает, этот срок подходит к концу. Арендаторы продолжают нести издержки на аренду помещений и выплату минимальных заработных плат. Если в ближайшее время этими компаниями не будет найдено решение для продолжения бизнеса (продажа другому юридическому лицу, передача операционного бизнеса российскому менеджменту и проч. варианты), то неизбежно последует волна расторжений договоров аренды. Это всегда сложное решение, ведь инвестиции в узнаваемость бренда, и сами магазины действительно огромные. Некоторые операторы десятилетие строили свои торговые сети. В конце августа будет 6 месяцев с даты приостановки деятельности большинства магазинов. Предположительно, это станет своеобразной отсечкой для принятия решения.
Островки стабильности
Ситуация с закрытием международных брендов практически не затронула районные торговые центры и объекты в городах с населением от 50 000 человек. Традиционно, состав арендаторов торговых центров районного и микрорайонного форматов опирался на местный бизнес. В таких объектах уже к апрелю текущего года посещаемость вернулась к показателям начала года и даже немного (10-15%) превысила показатели 2021 года.
С точки зрения инвестиций в торговую недвижимость, перспективы представляются нам именно в нише малых районных торговых центров и хорошо расположенном и спроектированном street retail формате.
Написать комментарий