Эксперты рынка ИЖС в один голос утверждают: сейчас это одно из самых перспективных девелоперских направлений. Но так ли все безоблачно на загородном небосклоне?

Сегмент «загородки» действительно составляет почти половину объема вводящейся в эксплуатацию жилой недвижимости. В 2021 году по данным Минстроя РФ доля ИЖС в общем объеме ввода жилья достигла 50%, то есть около 46 млн кв. м.. Скоро этот показатель может достичь 60 млн кв. м., так как согласно нацпроекту «Жилье и городская среда» к 2030 году ежегодные объемы ввода жилья должны составить не менее 120 млн кв. м. В том же 2021 году ВЦИОМ выяснил, что 68% участников исследования о жилье хотели бы жить в индивидуальном доме (в том числе в коттеджном поселке или в таунхаусе).

Разворот в сторону загородного жилья намечается и на государственном уровне. Минстрой РФ прорабатывает соответствующую программу развития. Агентство ДОМ. РФ утвердило 12 первых проектов строительства индивидуальных домов на основе типовых проектов для массовой застройки по принципу комплексного развития территорий на федеральных землях площадью 1,5 тысячи гектаров. Есть инициативы поддержки деревянного домостроения. Кроме того, с 1 марта станет возможным долевое строительство малоэтажных жилых комплексов. Это – далеко не полный список принимаемых и планируемых к принятию мер. Так что, по мнению экспертов, среди которых и директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев, «загородка» – это новый шанс для небольших девелоперов, не успевших занять нишу в многоквартирном строительстве.

– Порог входа здесь значительно ниже, чем на рынке проектов городской недвижимости. Некоторые крупные девелоперы заявляют о своем интересе к ИЖС, но серьезное развитие этого направления потребует от них перестройки ряда бизнес-процессов, создания проектов с нуля. Кроме того, плотность загородной застройки в 5-6 раз ниже городской, что влияет на конечный финансовый результат. Так что тем, кто с самого начала ориентировал свой бизнес на «загородку», тут будет проще, – считает Разуваев.

Ипотека идет в поля

– Предпосылок к росту ИЖС много – пандемия, очень высокая стоимость квадратного метра в многоквартирных домах, возникшие недавно определенные ограничения по передвижению в том числе и по миру. Многие поняли, что «удаленка» может быть вполне эффективным постоянным стилем работы, что добавило очков в пользу жизни вдали от городской суеты, –- говорит Екатерина Мишина, основатель и руководитель казанского консалтингового агентства «Центр ипотечного кредитования». ­­– А расширение и дополнение льготных программ кредитования в 2022 году кредитами на строительство стало новым стимулом развития малоэтажного строительства.

Среди наиболее востребованных продуктов для ИЖС Екатерина Мишина называет получение кредита по ставке 5,5% по семейной ипотеке и 7,3 % по господдержке.

– Это параллельные программы, отличия у них лишь в требовании к наличию детей в семье, родитель при этом может быть один. Лимиты, увы, пока для регионов маловаты – 6 млн рублей максимум, тогда как в Москве и Санкт-Петербурге – 12 млн рублей. Однако, есть возможность увеличить лимиты по льготным программам за счет оплаты комиссий за снижение ставок, что позволяет получить на льготных условиях в Татарстане до 15 млн рублей по низкой ставке, – говорит Мишина. – Кроме того, есть сельская ипотека, по которой в ближайшее время ожидается повышение лимитов по кредитованию до 5 млн рублей (сейчас 3 млн рублей) на одного члена семьи. Так супруги смогут совместно взять по сельской ипотеке 10 млн рублей.

Эксперт отмечает, что все льготные условия могут быть применены как на покупку частных домов от застройщика, так и на само строительство. Заемщик может строиться как самостоятельно, так и с привлечением подрядной организации, как на собственном, так и на приобретаемом земельном участке. Для полного или частичного погашения такого кредита можно использовать материнский капитал.

Екатерина Мишина отмечает, что строительство готовых домов на продажу постепенно уступает место строительству на средства заказчиков и в большинстве случаев – на кредитные.

– Для самих застройщиков ИЖС это безусловный плюс, поскольку не нужно привлекать или замораживать собственные средства до момента появления покупателя. Нет необходимости в собственном кредитовании, что снижает себестоимость строительства, – отмечает эксперт. – Но пока эта программа реализуется банками не очень широко из-за высокого риска, связанного с частичной необеспеченностью кредитов. Поэтому отдельные банки предъявляют строгие требования к аккредитации подрядной организации и тщательно анализируют самого заемщика. Главное противоречие этой программы – в абсолютной потребности рынка при сложности широкого внедрения. Надеемся, что правительство и банки найдут возможность сделать её более массовой, и расширить как лимиты, так и число банков-кредиторов.

Спрос есть, земли нет

– ИЖС даже на фоне изменений цен на стройматериалы и недвижимость по-прежнему дешевле городского жилья. Если стоимость квадратного метра в городе составляет минимум 120 тыс. рублей в черновой отделке, то за городом – это около 50 тыс. рублей, – говорит Александр Чесноков, директор по развитию казанской строительной компании «Инбриг» и основатель бизнес-клуба ZAGOROD, – Мы работаем по принципу стройподряда и наблюдаем, как сейчас меняется запрос – клиенты очень тщательно и осмотрительно планируют бюджет, уходят от готовых домов, хотят, например, меньшую, чем раньше площадь, одноэтажность. При таком подходе проект «с нуля» под их цели оказывается выгоднее.

Спикер отмечает: одна из насущных проблем застройщиков ИЖС – отсутствие земли в необходимом объеме.

– Мы строим около 40 домов в год, а в листе ожидания у нас – около 100 клиентов. Мы бы строили вдвое быстрее, если бы была земля. Люди хотят сегодня получить сразу после покупки не просто готовый дом, но и окружающую его инфраструктуру, вплоть до благоустройства территории, магазинов, садиков. А это дополнительная нагрузка на застройщика и дополнительная земля. Но процесс ее выделения сейчас не быстрый, а у частных компаний покупать землю слишком дорого, – говорит Чесноков. – Определенный оптимизм мы испытываем в связи с учреждением в Татарстане Института пространственного развития. Надеюсь, что с его участием выделение муниципальных земель под застройку ИЖС ускорится. Было бы здорово, если бы государство выделяло застройщикам землю в обмен на определенную квоту по строительству соцобъектов или предоставляло бизнесу подключение к коммуникациям по льготным ставкам, то есть инициировало механизмы ГЧП для ИЖС.

Пока ипотека и другие меры поддержки набирают обороты, стоимость загородного жилья остается одним из главных препятствий к бурному развитию сегмента ИЖС.

– Если запустится аналогичная федеральная программа, например по деревянным домокомплектам, которая сделает их стоимость доступной покупателю с бюджетом в 20 тыс. рублей за квадрат, мы получим реальный всплеск на рынке, – говорит Александр Чесноков.

Чтобы не остаться без крыши

Пока же некоторые покупатели в попытках сэкономить пренебрегают безопасностью своих финансов и дома.

– Рынок ИЖС сейчас очень неоднородный, на нем работают как профессиональные компании и застройщики, так и те, кто хочет быстро заработать и не нести ответственности за проданное жилье. Такие горе-предприниматели обычно не вникают в процесс и не могут адекватно оценить квалификацию людей, которых нанимают, — говорит Павел Архиреев, главный инженер, эксперт Института строительно-технической экспертизы.

В результате покупатель может получить объект, построенный из несоответствующих требованиям материалов с нарушением технологий, или удорожание строительства, которое недобросовестные застройщики оправдывают удорожанием стройматериалов, хотя они должны закупаться в первые недели стройки. Существуют и другие риски. Как их избежать?

– У качественных застройщиков есть прозрачная история компании, постоянный штат профессиональных сотрудников, построенные или строящиеся объекты. На все это нужно обращать внимание. При покупке подряда на строительство или заказе строительства обязательно наличие типового или индивидуального профессионального проекта. При покупке у застройщика договор заключается именно с ним, а не с посторонним физлицом, которое не несет никакой ответственности, – говорит Архиреев. – В договоре подробно описывается результат строительства, материалы, их характеристики, этапы работ, сметы, фиксируются стоимость и сроки строительства, присутствуют подробные гарантии застройщика. Желательно обращаться к услугам независимого эксперта по технадзору для контроля и приемки этапов работ.

По мнению Павла Архиреева, сократить риски может развитие профессионального сообщества в сфере ИЖС.

– Это упростит покупателю выбор застройщика. Со временем республика получит много комфортного жилья, что повлияет на развитие территорий и повышение инвестиционной привлекательности региона, – считает эксперт.

Марина Орлова

Заходное фото: Freepik